איך מחשבים תשואה נטו על נכס בקפריסין

תשואה ברוטו היא נקודת התחלה, לא התשובה הסופית. הנה הדרך הנכונה לחשב תשואה נטו על נכס בלרנקה או בכל מקום אחר בקפריסין.

שלב 1: הכנסת שכירות שנתית ברוטו

תעריף שכירות חודשי (או יומי, במקרה של שכירות קצרת טווח) כפול מספר החודשים/ימים בפועל בהם הנכס מושכר - לא 12 חודשים באופן אוטומטי, אלא בהתחשב בשיעור תפוסה ריאלי.

שלב 2: הפחתת הוצאות תפעול

יש להפחית: דמי ניהול נכס (אם רלוונטי), עלויות ניקיון ותחלופת אורחים (בשכירות קצרת טווח), תחזוקה שוטפת, ביטוח נכס, ודמי ועד בית/קהילה במקרה של בנייני דירות.

שלב 3: הפחתת מס

הכנסות שכירות בקפריסין ממוסות כהכנסה רגילה לאחר ניכוי גורף של 20% מההכנסה, בתוספת תרומת GESY (מערכת הבריאות) של 2.65% על ההכנסה הברוטו. יש לחשב את נטל המס הספציפי בהתאם למדרגת המס האישית של המשקיע.

שלב 4: הפחתת עלות מימון (אם רלוונטי)

אם הנכס נרכש באמצעות משכנתא, יש להפחית את תשלומי הריבית (לא הקרן, שהיא הגדלת הון) מהתשואה התפעולית לקבלת תמונה מלאה של התזרים החופשי.

הנוסחה המלאה

תשואה נטו = (הכנסת שכירות בפועל − הוצאות תפעול − מס − ריבית משכנתא) ÷ (מחיר הנכס + עלויות רכישה נלוות) × 100.

למה זה חשוב

תשואה ברוטו של 7% עשויה להצטמצם לתשואה נטו של 4%-5% לאחר כל ההפחתות - עדיין תשואה נאה, אך משמעותית שונה מהמספר השיווקי הראשוני. חישוב מדויק הוא הבסיס לקבלת החלטת השקעה נכונה.