מס רכישה 2026 – מדרגות, פטורים וחישוב מלא

מס רכישה הוא מס המוטל על רוכש נכס מקרקעין בישראל, ומשולם לרשות המסים תוך 60 יום ממועד החתימה על החוזה. מדרגות המס לשנת 2026 הוקפאו עד ה-15.1.2028 בעקבות חוק ההסדרים, כך שהסכומים שלהלן לא יתעדכנו גם אם מחירי הדירות ימשיכו לעלות.

מדרגות מס רכישה לדירה יחידה (2026)

מי שרוכש "דירה יחידה" — כלומר אין ברשותו דירה נוספת בישראל — נהנה ממדרגות מס נמוכות משמעותית:

• עד 1,978,745 ₪ – פטור מלא (0%)
• מ-1,978,745 ₪ עד 2,347,040 ₪ – 3.5%
• מ-2,347,040 ₪ עד 6,055,070 ₪ – 5%
• מ-6,055,070 ₪ עד 20,183,565 ₪ – 8%
• מעל 20,183,565 ₪ – 10%

לדוגמה: על דירה בשווי 2,500,000 ₪ ישולם מס רכישה של כ-20,538 ₪ בלבד.

מדרגות מס רכישה לדירה שנייה ומעלה (2026)

כאשר לרוכש כבר יש דירה נוספת, אין פטור בכלל — המס מתחיל מהשקל הראשון:

• עד 6,055,070 ₪ – 8%
• מעל 6,055,070 ₪ – 10%

ההבדל דרמטי: על אותה דירה בשווי 2,500,000 ₪, רוכש דירה שנייה ישלם כ-200,000 ₪ מס רכישה — פער של כמעט 180,000 ₪ לעומת דירה יחידה. אם אתם מתכננים לרכוש דירה נוספת במעלה אדומים או בירושלים כהשקעה, כדאי לתכנן את העיתוי מול מכירת הדירה הקיימת מראש.

מי זכאי להנחות או פטור?

נכים ועיוורים, עולים חדשים ומשפחות שכולות נהנים מהנחות ייחודיות במדרגות המס. חשוב לבדוק זכאות מדויקת מול עורך דין מקרקעין לפני החתימה, כיוון שהתנאים משתנים בהתאם למצב האישי.

איך זה בא לידי ביטוי במעלה אדומים ובירושלים?

מחיר דירה ממוצע במעלה אדומים (כ-1,925,000 ₪) נשאר קרוב מאוד לסף הפטור המלא לדירה יחידה — כך שרוב הרוכשים באזור משלמים מס רכישה נמוך יחסית או פטורים כליל. בירושלים, לעומת זאת, מחירי הדירות גבוהים משמעותית וחוצים למדרגות ה-3.5% וה-5% בקלות, מה שהופך את תכנון המיסוי לחשוב במיוחד.

מחשבים לרכוש דירה?

לפני שאתם חותמים, חשוב לחשב מראש את מס הרכישה הצפוי כחלק מהתקציב הכולל. צפו בנכסים למכירה במעלה אדומים ובירושלים, וצרו קשר עם הסוכנים שלנו לייעוץ חינם שיכלול גם הערכת מס רכישה מדויקת לנכס שבחרתם.