מס רכישה בפינוי בינוי 2026

עסקאות פינוי בינוי מעניקות לרוב הדיירים הקיימים פטור ממס רכישה על הדירה החדשה שהם מקבלים — אך יש תנאים וסייגים חשובים שכדאי להכיר, וההבדל בין פרויקט לפרויקט יכול להיות משמעותי.

העיקרון הבסיסי

החוק מעניק פטור ממס רכישה לדייר בפרויקט פינוי בינוי המקבל דירה חדשה תמורת דירתו הישנה, בכפוף לכך שמדובר בפרויקט המאושר במסגרת התוכניות הסטטוטוריות הרלוונטיות (תמ"א 38/2, פינוי בינוי לפי חוק פינוי ובינוי). הרעיון הוא לא "להעניש" דיירים שמצטרפים לפרויקטים שמחדשים את המרקם העירוני.

מה קורה עם "תוספת" בגודל הדירה?

אם הדירה החדשה גדולה משמעותית מהדירה הישנה (תוספת שטח מעבר לתקרה הקבועה בחוק), ייתכן שיחול מס רכישה על החלק העודף — כלומר, על ההפרש בין שווי הדירה הישנה לשווי הדירה החדשה, ולא בהכרח על מלוא שווי הדירה החדשה.

מה לגבי דיירים שמוכרים את זכויותיהם?

דייר שבוחר למכור את זכויותיו בפרויקט (ולא לקבל דירה חלופית) חייב במס שבח על הרווח, בכפוף לפטורים הרגילים החלים על מכירת דירת מגורים — זהו מסלול שונה לחלוטין מהמסלול של קבלת דירה חלופית. הבחירה בין שני המסלולים (קבלת דירה חדשה מול מכירת הזכויות תמורת מזומן) היא החלטה כלכלית ומשפחתית משמעותית שכדאי לשקול בזהירות, כולל התייעצות עם רואה חשבון ועורך דין מיסוי מקרקעין לפני חתימה על ההסכם עם היזם.

מה לגבי היזם/הקבלן?

היזם, לעומת הדיירים, כן חייב במס רכישה על רכישת זכויות הבנייה מבעלי הדירות המקוריים — אך זהו עניין נפרד מהדיירים עצמם ואינו משפיע על הפטור שלהם. עלות זו מגולמת בדרך כלל בכדאיות הכלכלית הכוללת של הפרויקט מבחינת היזם, ואינה מועברת ישירות לדיירים.

מבחינת הדיירים, המשמעות המעשית היא שהם יכולים להתמקד בבדיקת תנאי ההסכם עם היזם (איכות הבנייה, לוחות זמנים, תקופת דיור חלופי) מבלי לדאוג לנטל מס נוסף על הדירה שהם מקבלים בתמורה — כל עוד הפרויקט עומד בתנאי הפטור.

מסמכים ואישורים נדרשים

כדי לממש את הפטור, נדרש להציג לרשות המסים את הסכם פינוי הבינוי המאושר, אישור הרשות המקומית לפרויקט, ותיעוד מלא של הזכויות המקוריות בדירה הישנה. עורך דין המתמחה בפינוי בינוי מסייע בדרך כלל בהגשת המסמכים הנכונים לרשות המסים.

דוגמה: דייר שמקבל דירה גדולה יותר

נניח דייר שדירתו הישנה 70 מ"ר, והוא מקבל דירה חדשה של 90 מ"ר בפרויקט פינוי בינוי. אם התוספת (20 מ"ר) נמצאת בתוך התקרה הפטורה שנקבעה בהסכם ובחוק, כל הדירה החדשה פטורה ממס רכישה. אם התוספת חורגת מהתקרה, ייתכן חיוב במס רכישה רק על שווי החלק העודף — לא על מלוא שווי הדירה החדשה.

מה קורה בעסקאות תמ"א 38 (חיזוק ותוספת) לעומת פינוי בינוי מלא?

בפרויקטי תמ"א 38 (חיזוק מבנה קיים עם תוספות), הדיירים הקיימים נהנים מהקלות מס דומות ברוח הפטור, אך המנגנון המדויק והתקרות עשויים להיות שונים מפרויקט פינוי בינוי מלא (הריסה ובנייה מחדש) — חשוב לבדוק את סוג הפרויקט הספציפי מול עורך הדין.

מה קורה אם הפרויקט מבוטל לאחר החתימה?

אם פרויקט פינוי בינוי מבוטל מסיבה כלשהי (אי-עמידה ברוב הדיירים הנדרש, בעיות מימון של היזם, סירוב רשות מקומית), הדיירים חוזרים למעמדם המקורי כבעלי הדירה הישנה — ואין להם חבות מס רכישה חדשה, שכן לא בוצעה עסקת רכישה בפועל. עם זאת, מומלץ לוודא עם עורך הדין שכל ההתחייבויות החוזיות מול היזם מטופלות כראוי גם במקרה של ביטול.

שאלות נפוצות

האם הפטור אוטומטי או שצריך לבקש אותו?
יש להגיש בקשה מפורשת לרשות המסים עם המסמכים הרלוונטיים — הפטור אינו ניתן אוטומטית ללא בקשה.

מה קורה אם הפרויקט מתעכב שנים רבות?
עיכובים בפרויקט אינם פוגעים בזכאות לפטור, אך כדאי לוודא עם עורך דין שההסכם המקורי עדיין תקף ורלוונטי.

האם משכירים דירה בתקופת הביניים משלמים מס נוסף?
דמי שכירות שמקבלים מהיזם עבור תקופת הדיור החלופי אינם נחשבים הכנסה חייבת במס במסלולים הרגילים, אך מומלץ להתייעץ עם רואה חשבון לבדיקה פרטנית.

האם יש הבדל בין תמ"א 38/2 לפינוי בינוי רגיל?
שני המסלולים מעניקים הקלות דומות, אך התנאים המדויקים (כמו היקף התוספת הפטורה) עשויים להשתנות בהתאם לתוכנית הספציפית ולעיריית האזור.

האם צריך לשלם מס שבח על הדירה הישנה בעסקת פינוי בינוי?
ככלל, קבלת דירה חלופית תמורת הדירה הישנה אינה אירוע מס לצורך מס שבח, אלא במקרים ספציפיים החורגים מהתנאים הרגילים.

מה קורה אם הדייר מוכר את הדירה החדשה מיד לאחר קבלתה?
מכירה מיידית של הדירה החדשה עשויה לעורר בדיקה מדוקדקת יותר של רשות המסים ולהשפיע על הפטורים החלים — מומלץ להתייעץ עם עורך דין מיסוי לפני מכירה כזו.

האם יש הבדל במעמד המס בין דייר שהיה בעל דירה יחידה לדייר עם כמה דירות בפרויקט?
כן — הפטור מתייחס לדירת המגורים העיקרית של הדייר; מי שמחזיק כמה יחידות בבניין המתחדש עשוי לקבל יחס שונה ליחידות הנוספות.