Taxe d'achat dans le pinui-binui 2026

Les transactions de pinui-binui offrent généralement aux résidents existants une exonération de la taxe d'achat sur le nouvel appartement qu'ils reçoivent — mais il y a des conditions et des exceptions importantes à connaître, et la différence entre projet et projet peut être significative.

Le principe de base

La loi accorde une exonération de la taxe d'achat au résident d'un projet de pinui-binui qui reçoit un nouvel appartement en échange de son ancien appartement, à condition qu'il s'agisse d'un projet approuvé dans le cadre des plans statutaires pertinents (TAMA 38/2, pinui-binui selon la loi sur le pinui-binui). L'idée est de ne pas "punir" les résidents qui participent à des projets qui renouvellent le tissu urbain.

Que se passe-t-il avec "l'ajout" de la taille de l'appartement ?

Si le nouvel appartement est significativement plus grand que l'ancien appartement (ajout de surface au-delà du plafond fixé par la loi), il se peut qu'une taxe d'achat s'applique sur la partie excédentaire — c'est-à-dire sur la différence entre la valeur de l'ancien appartement et la valeur du nouvel appartement, et pas nécessairement sur la pleine valeur du nouvel appartement.

Qu'en est-il des résidents qui vendent leurs droits ?

Un résident qui choisit de vendre ses droits dans le projet (et de ne pas recevoir d'appartement de remplacement) doit payer un impôt sur les plus-values sur le bénéfice, sous réserve des exonérations habituelles applicables à la vente d'un appartement résidentiel — c'est une voie complètement différente de celle de la réception d'un appartement de remplacement. Le choix entre les deux voies (recevoir un nouvel appartement ou vendre les droits contre de l'argent) est une décision économique et familiale significative qu'il convient de considérer avec soin, y compris en consultant un comptable et un avocat spécialisé en fiscalité immobilière avant de signer le contrat avec le promoteur.

Qu'en est-il du promoteur/de l'entrepreneur ?

Le promoteur, contrairement aux résidents, doit effectivement payer une taxe d'achat sur l'achat des droits de construction auprès des propriétaires d'appartements d'origine — mais c'est une question distincte des résidents eux-mêmes et n'affecte pas leur exonération. Ce coût est généralement intégré dans la viabilité économique globale du projet du point de vue du promoteur, et n'est pas directement transféré aux résidents.

D'un point de vue pratique pour les résidents, cela signifie qu'ils peuvent se concentrer sur l'examen des conditions du contrat avec le promoteur (qualité de la construction, délais, période de logement alternatif) sans se soucier d'un fardeau fiscal supplémentaire sur l'appartement qu'ils reçoivent en échange — tant que le projet respecte les conditions d'exonération.

Documents et autorisations nécessaires

Pour bénéficier de l'exonération, il est nécessaire de présenter à l'administration fiscale le contrat de pinui-binui approuvé, l'autorisation de l'autorité locale pour le projet, et une documentation complète des droits originaux sur l'ancien appartement. Un avocat spécialisé dans le pinui-binui aide généralement à soumettre les documents appropriés à l'administration fiscale.

Exemple : un résident qui reçoit un appartement plus grand

Supposons qu'un résident dont l'ancien appartement fait 70 m², et qu'il reçoit un nouvel appartement de 90 m² dans un projet de pinui-binui. Si l'ajout (20 m²) est inclus dans le plafond exonéré fixé dans le contrat et par la loi, tout le nouvel appartement est exonéré de la taxe d'achat. Si l'ajout dépasse le plafond, il se peut qu'une taxe d'achat ne s'applique qu'à la valeur de la partie excédentaire — pas sur la pleine valeur du nouvel appartement.

Que se passe-t-il dans les transactions TAMA 38 (renforcement et ajout) par rapport à un pinui-binui complet ?

Dans les projets TAMA 38 (renforcement d'un bâtiment existant avec des ajouts), les résidents existants bénéficient d'allégements fiscaux similaires dans l'esprit de l'exonération, mais le mécanisme précis et les plafonds peuvent être différents de ceux d'un projet de pinui-binui complet (démolition et reconstruction) — il est important de vérifier le type de projet spécifique avec l'avocat.

Que se passe-t-il si le projet est annulé après la signature ?

Si un projet de pinui-binui est annulé pour une raison quelconque (non-respect de la majorité requise des résidents, problèmes de financement du promoteur, refus de l'autorité locale), les résidents retrouvent leur statut d'origine en tant que propriétaires de l'ancien appartement — et ils n'ont pas de nouvelle obligation de taxe d'achat, car aucune transaction d'achat n'a eu lieu. Cependant, il est recommandé de s'assurer avec l'avocat que toutes les obligations contractuelles envers le promoteur sont correctement gérées même en cas d'annulation.

Questions fréquentes

L'exonération est-elle automatique ou faut-il en faire la demande ?
Il faut soumettre une demande explicite à l'administration fiscale avec les documents pertinents — l'exonération n'est pas accordée automatiquement sans demande.

Que se passe-t-il si le projet prend des années de retard ?
Les retards dans le projet n'affectent pas le droit à l'exonération, mais il est bon de vérifier avec un avocat que le contrat original est toujours valide et pertinent.

Les locataires d'un appartement pendant la période intermédiaire paient-ils une taxe supplémentaire ?
Les loyers perçus du promoteur pour la période de logement alternatif ne sont pas considérés comme un revenu imposable dans les voies normales, mais il est recommandé de consulter un comptable pour un examen individuel.

Y a-t-il une différence entre TAMA 38/2 et un pinui-binui ordinaire ?
Les deux voies offrent des allégements similaires, mais les conditions précises (comme l'étendue de l'ajout exonéré) peuvent varier en fonction du plan spécifique et de la municipalité de la région.

Doit-on payer une taxe sur les plus-values sur l'ancien appartement dans une transaction de pinui-binui ?
En général, recevoir un appartement de remplacement en échange de l'ancien appartement n'est pas un événement imposable pour l'impôt sur les plus-values, sauf dans des cas spécifiques qui dépassent les conditions habituelles.

Que se passe-t-il si le résident vend le nouvel appartement immédiatement après l'avoir reçu ?
La vente immédiate du nouvel appartement peut susciter un examen plus approfondi de l'administration fiscale et affecter les exonérations applicables — il est recommandé de consulter un avocat fiscal avant une telle vente.

Y a-t-il une différence dans le statut fiscal entre un résident qui était propriétaire d'un appartement unique et un résident avec plusieurs appartements dans le projet ?
Oui — l'exonération concerne l'appartement principal du résident ; ceux qui détiennent plusieurs unités dans le bâtiment rénové peuvent recevoir un traitement différent pour les unités supplémentaires.