פטור/הקלת מס רכישה במתנת דירה בין קרובים 2026

העברת דירה במתנה בין קרובי משפחה היא עסקה נפוצה בישראל — אך בניגוד לתפיסה הרווחת, היא אינה פטורה לחלוטין ממס רכישה. הנה מה שבאמת קורה מבחינת המס.

העיקרון הבסיסי: הקלה, לא פטור מלא

מתנת דירה ל"קרוב" (כהגדרתו בחוק מיסוי מקרקעין) מזכה בדרך כלל בהקלת מס רכישה משמעותית — לרוב שיעור מס מופחת של שליש ממדרגות המס הרגילות — אך לא בפטור מלא אוטומטי. חשוב להבין את ההבדל: זו הנחה על החבות, לא ביטול שלה.

מי נחשב "קרוב" לצורך ההקלה?

• בן/בת זוג, הורים, ילדים, נכדים.
• אחים ואחיות (בתנאים מסוימים).
• בני זוג של ילדים (חתן/כלה) — בהתאם לתנאים ספציפיים.
• הורי הורים (סבים וסבתות) וצאצאיהם, בהתאם להגדרות המדויקות בחוק.

חשוב לציין שדודים, בני דודים, וקרובים רחוקים יותר אינם נכללים בהגדרה המקלה — העברה אליהם תיחשב לרוב כעסקה רגילה החייבת במלוא מס הרכישה, גם אם אין תמורה כספית בפועל.

ההגדרה המדויקת של "קרוב" בחוק מיסוי מקרקעין קפדנית יחסית, ולא כל בן משפחה נכלל בה באופן אוטומטי — מומלץ מאוד לבדוק את הסטטוס המדויק מול עורך דין מיסוי מקרקעין לפני ביצוע ההעברה.

איך מחשבים את שווי העסקה למתנה?

גם כשאין תשלום בפועל, רשות המסים דורשת שומה עצמית לשווי הדירה (בדרך כלל לפי שווי שוק) לצורך חישוב המס — לא ניתן "להצהיר" על שווי נמוך באופן שרירותי כדי להקטין את חבות המס. רשות המסים משווה את השווי המוצהר לעסקאות דומות שנרשמו לאחרונה באזור, ואם השווי נראה נמוך משמעותית משווי השוק, היא רשאית לקבוע שומה גבוהה יותר ביוזמתה.

מה עם מס שבח על המעביר?

המעביר (נותן המתנה) עשוי להיות חייב במס שבח על עליית הערך של הנכס, בכפוף לפטורים הרגילים החלים על מכירת/העברת דירת מגורים יחידה — כלומר, יש לבדוק את שני צידי העסקה בנפרד: מס רכישה על המקבל, ומס שבח על המעביר. במקרים רבים, אם המעביר עומד בתנאי הפטור על דירה יחידה (כולל תקופת ההחזקה הנדרשת), הוא יהיה פטור ממס שבח על ההעברה, גם ללא תמורה כספית בפועל.

דוגמה מספרית

נניח הורה מעביר במתנה לילדו דירה בשווי 1,500,000 ₪. אם הילד נחשב "קרוב" וזו דירתו היחידה, מס הרכישה יחושב לפי שליש ממדרגות המס הרגילות על השווי הזה — סכום נמוך משמעותית ממס רכישה על עסקה זהה בין זרים, אך עדיין לא אפס בהכרח, בהתאם למדרגות הרלוונטיות.

מה קורה אם מוכרים את דירת המתנה מהר מדי?

מכירה מהירה של דירה שהתקבלה במתנה עלולה לעורר בדיקה מדוקדקת יותר של רשות המסים, ולעיתים משפיעה על הזכאות לפטורים עתידיים (למשל אם המקבל מוכר את הדירה ומיד רוכש דירה אחרת) — מומלץ להתייעץ עם עורך דין מיסוי לפני מכירה כזו. בנוסף, תקופת ההחזקה לצורך פטור ממס שבח בעתיד עשויה להיספר ממועד קבלת המתנה, ולא ממועד רכישה מקורית של המעביר — פרט שיכול להשפיע משמעותית על תכנון מכירה עתידית.

שילוב מתנה עם הלוואה חלקית — מבנה נפוץ

לא תמיד ההעברה היא מתנה מלאה — לעיתים משפחות משלבות מתנה חלקית עם מכירה בפועל (למשל, ההורים "מוכרים" את הדירה לילד בסכום סמלי או בהנחה משמעותית, המהווה שילוב של מתנה ומכירה). מבנה כזה דורש בדיקה זהירה במיוחד של רשות המסים, ומומלץ מאוד ליווי משפטי צמוד לתכנון נכון של העסקה.

שאלות נפוצות

האם צריך לשלם משהו על מתנה בין בני זוג?
העברות בין בני זוג נהנות לרוב מהקלות משמעותיות ואף פטור מלא במקרים מסוימים — התנאים המדויקים תלויים בנסיבות הספציפיות.

האם ניתן להעביר רק חלק מהדירה במתנה?
כן — ניתן להעביר אחוז מסוים מהבעלות (למשל מחצית), והמס יחושב יחסית לשווי החלק המועבר.

האם המקבל צריך לדווח על המתנה למס הכנסה?
מתנות בין קרובים אינן חייבות במס הכנסה בישראל, אך יש להגיש הצהרת מס רכישה לרשות המסים תוך 60 יום מההעברה.

מה קורה אם מקבל המתנה כבר בעל דירה נוספת?
במקרה כזה הוא לא ייחשב "דירה יחידה" לצורך המדרגות, מה שעלול להעלות את חבות המס גם בהקלת הקרובים.

קשור

למידע נוסף ראו את המדריך לפטור ממס רכישה דירה יחידה.