Exonération/allègement de la taxe d'achat pour un appartement entre proches 2026

Le transfert d'un appartement en cadeau entre membres de la famille est une transaction courante en Israël — mais contrairement à la perception répandue, elle n'est pas entièrement exonérée de la taxe d'achat. Voici ce qui se passe réellement en matière de fiscalité.

Le principe de base : allègement, pas exonération totale

Un cadeau d'appartement à un "proche" (tel que défini par la loi sur l'imposition des biens immobiliers) donne généralement droit à un allègement significatif de la taxe d'achat — souvent un taux d'imposition réduit d'un tiers par rapport aux tranches d'imposition normales — mais pas à une exonération totale automatique. Il est important de comprendre la différence : il s'agit d'une réduction de la charge fiscale, pas d'une annulation.

Qui est considéré comme "proche" pour bénéficier de l'allègement ?

• Conjoint, parents, enfants, petits-enfants.
• Frères et sœurs (dans certaines conditions).
• Conjoints d'enfants (beau-fils/belle-fille) — selon des conditions spécifiques.
• Parents des parents (grands-parents) et leurs descendants, selon les définitions précises de la loi.

Il est important de noter que les oncles, tantes, cousins et parents plus éloignés ne sont pas inclus dans la définition allégeante — le transfert à eux sera généralement considéré comme une transaction normale soumise à la taxe d'achat complète, même s'il n'y a pas de contrepartie financière réelle.

La définition précise de "proche" dans la loi sur l'imposition des biens immobiliers est relativement stricte, et tous les membres de la famille ne sont pas automatiquement inclus — il est fortement recommandé de vérifier le statut exact avec un avocat spécialisé en fiscalité immobilière avant d'effectuer le transfert.

Comment calculer la valeur de la transaction pour le cadeau ?

Même en l'absence de paiement réel, l'autorité fiscale exige une auto-évaluation de la valeur de l'appartement (généralement selon la valeur marchande) pour le calcul de la taxe — il n'est pas possible de "déclarer" une valeur inférieure de manière arbitraire pour réduire la charge fiscale. L'autorité fiscale compare la valeur déclarée à des transactions similaires récemment enregistrées dans la région, et si la valeur semble significativement inférieure à la valeur marchande, elle peut décider d'une évaluation plus élevée de sa propre initiative.

Qu'en est-il de la taxe sur les plus-values pour le donneur ?

Le donneur (celui qui fait le cadeau) peut être soumis à la taxe sur les plus-values en raison de l'augmentation de la valeur du bien, sous réserve des exonérations habituelles applicables à la vente/transfert d'un appartement résidentiel unique — c'est-à-dire qu'il faut examiner les deux côtés de la transaction séparément : la taxe d'achat pour le receveur et la taxe sur les plus-values pour le donneur. Dans de nombreux cas, si le donneur remplit les conditions d'exonération pour un appartement unique (y compris la période de détention requise), il sera exonéré de la taxe sur les plus-values pour le transfert, même sans contrepartie financière réelle.

Exemple numérique

Supposons qu'un parent transfère en cadeau à son enfant un appartement d'une valeur de 1,500,000 ₪. Si l'enfant est considéré comme "proche" et qu'il s'agit de son appartement unique, la taxe d'achat sera calculée selon un tiers des tranches d'imposition normales sur cette valeur — un montant nettement inférieur à la taxe d'achat sur une transaction identique entre étrangers, mais pas nécessairement zéro, selon les tranches pertinentes.

Que se passe-t-il si l'appartement donné est vendu trop rapidement ?

La vente rapide d'un appartement reçu en cadeau peut susciter un examen plus approfondi de l'autorité fiscale, et parfois affecte l'éligibilité à des exonérations futures (par exemple, si le receveur vend l'appartement et achète immédiatement un autre appartement) — il est recommandé de consulter un avocat fiscal avant une telle vente. De plus, la période de détention pour bénéficier d'une exonération de la taxe sur les plus-values à l'avenir peut être comptée à partir de la date de réception du cadeau, et non à partir de la date d'achat originale du donneur — un détail qui peut avoir un impact significatif sur la planification d'une vente future.

Combinaison d'un cadeau avec un prêt partiel — une structure courante

Il n'est pas toujours vrai que le transfert est un cadeau complet — parfois, les familles combinent un cadeau partiel avec une vente réelle (par exemple, les parents "vendent" l'appartement à l'enfant pour un montant symbolique ou à un prix réduit, ce qui constitue une combinaison de cadeau et de vente). Une telle structure nécessite un examen particulièrement minutieux de l'autorité fiscale, et il est fortement recommandé d'avoir un accompagnement juridique étroit pour une planification correcte de la transaction.

Questions fréquentes

Doit-on payer quelque chose pour un cadeau entre conjoints ?
Les transferts entre conjoints bénéficient généralement d'allègements significatifs, voire d'une exonération totale dans certains cas — les conditions exactes dépendent des circonstances spécifiques.

Peut-on transférer seulement une partie de l'appartement en cadeau ?
Oui — il est possible de transférer un certain pourcentage de la propriété (par exemple, la moitié), et la taxe sera calculée par rapport à la valeur de la partie transférée.

Le receveur doit-il déclarer le cadeau à l'impôt sur le revenu ?
Les cadeaux entre proches ne sont pas soumis à l'impôt sur le revenu en Israël, mais une déclaration de taxe d'achat doit être soumise à l'autorité fiscale dans les 60 jours suivant le transfert.

Que se passe-t-il si le receveur possède déjà un autre appartement ?
Dans ce cas, il ne sera pas considéré comme "appartement unique" pour les tranches, ce qui pourrait augmenter la charge fiscale même avec l'allègement pour proches.

Lié

Pour plus d'informations, consultez le guide sur l'exonération de la taxe d'achat pour un appartement unique.