Taxe d'achat sur un appartement de 1,800,000 ₪ - 2026
Un des aspects les plus importants avant de signer un contrat d'achat est de savoir exactement combien de taxe d'achat vous paierez — pas une estimation approximative, mais un chiffre précis. Dans cet article, nous passerons étape par étape par le calcul complet pour un appartement d'une valeur de 1,800,000 ₪, selon les tranches d'imposition de 2026.
Tranches de taxe d'achat 2026 (appartement unique)
Les tranches suivantes ont été gelées jusqu'au 15.1.2028 en raison de la loi sur les arrangements et ne changeront pas même si les prix des appartements continuent d'augmenter :
- Jusqu'à 1,978,745 ₪ — exonération totale (0%)
- 1,978,745–2,347,040 ₪ — 3.5%
- 2,347,040–6,055,070 ₪ — 5%
- 6,055,070–20,183,565 ₪ — 8%
- Au-dessus de 20,183,565 ₪ — 10%
Le calcul complet pour un appartement d'une valeur de 1,800,000 ₪ (appartement unique)
Le tableau suivant décompose exactement combien du montant tombe dans chaque tranche, et combien de taxe est payée sur chaque partie :
| Plage de la tranche | Taux d'imposition | Montant imposable dans la tranche | Taxe à payer |
|---|---|---|---|
| 0–1,800,000 ₪ | 0.0% | 1,800,000 ₪ | 0 ₪ |
Total de la taxe d'achat pour un appartement unique : 0 ₪ — soit environ 0.00% de la valeur réelle de l'appartement.
Si c'est un deuxième appartement (investisseurs)
Sans aucune exonération, et sans tranches réduites — 8% du premier shekel jusqu'à 6,055,070 ₪, et 10% au-dessus. Pour un appartement d'une valeur de 1,800,000 ₪, cela signifie une taxe d'achat de 144,000 ₪ — un écart de 144,000 ₪ par rapport à un appartement unique, soit un ajout d'environ 144000.0.
Comment un prix légèrement différent change le résultat
La sensibilité au prix du bien est significative, surtout autour des limites des tranches. À titre de comparaison, pour la même catégorie d'appartement à un prix inférieur de 10% (1,620,000 ₪), la taxe d'achat pour un appartement unique sera d'environ 0 ₪, tandis qu'à un prix supérieur de 10% (1,980,000 ₪), elle atteindra environ 44 ₪. Il est bon de garder cela à l'esprit lors de la négociation du prix final — une petite différence de prix de l'appartement peut changer la taxe d'achat plus que ce que l'on pense, surtout lorsqu'on franchit une tranche.
Le coût total de l'achat — pas seulement la taxe d'achat
La taxe d'achat est un élément central, mais pas le seul, dans les coûts associés à l'achat d'un appartement. Pour planifier un budget réaliste, il est également conseillé de prendre en compte :
- Honoraires d'avocat : généralement environ 0.5%-1% de la valeur de la transaction — dans ce cas environ 9,000 ₪ (selon 0.5%, estimation seulement).
- Commission de courtage : généralement environ 2% + TVA de la valeur de la transaction — environ 42,120 ₪ (estimation seulement, dépend de l'accord spécifique avec le courtier).
Au total, au-delà du prix de l'appartement lui-même, il est conseillé de prévoir un budget supplémentaire d'environ 51,120 ₪ (taxe d'achat + avocat + courtage, selon ces estimations) pour un appartement d'une valeur de 1,800,000 ₪.
Erreurs courantes dans le calcul de la taxe d'achat
L'erreur la plus courante est de penser que l'ensemble du prix est imposé selon la tranche la plus élevée à laquelle l'appartement appartient — en réalité, comme nous l'avons montré ci-dessus, il s'agit d'un calcul progressif par parties, et seul le montant au-dessus de chaque seuil est imposé au taux plus élevé. Une deuxième erreur est d'oublier de vérifier à l'avance le statut d'"appartement unique" — si vous avez une part de propriété conjointe sur un autre bien (par exemple, un héritage partiel ou un appartement acheté conjointement avec un proche), cela peut changer votre classification même si vous ne l'aviez pas prévu. Une troisième erreur, particulièrement courante chez ceux qui échangent un appartement : ne pas vérifier à l'avance le parcours de l'"appartement alternatif", qui peut économiser des dizaines de milliers de shekels si le timing entre la vente de l'ancien appartement et l'achat du nouveau est bien géré.
Que se passe-t-il lors d'une vente future
La taxe d'achat est payée uniquement lors de l'achat, mais il est bon de se rappeler qu'en cas de vente future de cet appartement, une taxe sur les plus-values distincte s'appliquera — une taxe sur le gain réel accumulé entre l'achat et la vente. Les vendeurs d'un appartement résidentiel unique qu'ils ont détenu pendant au moins 18 mois sont généralement éligibles à une exonération totale, mais les vendeurs d'un deuxième appartement peuvent également être soumis à une taxe supplémentaire de jusqu'à 5%. Une bonne planification dès l'étape d'achat — comme la décision d'enregistrement de la propriété entre conjoints — peut faire économiser considérablement à l'avenir.
Questions fréquentes
Quand paye-t-on réellement la taxe d'achat ?
Le paiement et le rapport à l'autorité fiscale sont requis dans les 60 jours suivant la signature du contrat.
Ce calcul est-il précis pour tout appartement d'une valeur de 1,800,000 ₪ ?
Oui — les tranches de la taxe d'achat dépendent uniquement de la valeur de la transaction et du statut de l'acheteur (appartement unique/deuxième), pas de la ville ou du quartier spécifique.
Les nouveaux immigrants paient-ils le même montant ?
Les nouveaux immigrants peuvent être éligibles à des allégements spécifiques distincts des tranches "appartement unique" ordinaires — il est conseillé de vérifier l'éligibilité spécifique avec un avocat fiscaliste.
Que se passe-t-il si j'achète avec un partenaire ?
En général, la taxe d'achat est calculée sur la valeur totale de l'appartement, sans tenir compte de la répartition de la propriété entre les conjoints — sauf si l'un d'eux possède un autre appartement, ce qui peut changer la classification.
Peut-on payer la taxe d'achat en plusieurs fois ?
Non — la taxe d'achat est payée comme un paiement unique à l'autorité fiscale dans les 60 jours suivant la signature, séparément de votre parcours de prêt hypothécaire.
Peut-on obtenir un remboursement si j'ai payé trop de taxe d'achat ?
Oui — si au moment de l'achat vous avez payé selon les tranches "deuxième appartement" mais que vous étiez en réalité éligible aux tranches "appartement unique" (par exemple, après la vente d'un précédent appartement dans le cadre d'un appartement alternatif), vous pouvez soumettre une demande de remboursement.
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Pour les tranches complètes et des explications supplémentaires, consultez le guide complet de la taxe d'achat 2026 et la comparaison complète entre appartement unique et appartement secondaire.
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