מס שבח 2026 – פטור, חישוב ומי פטור

מס שבח הוא מס המוטל על הרווח (ה"שבח") שנצמח למוכר נכס מקרקעין, ומחושב כהפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה בניכוי הוצאות מוכרות. נכון ליולי 2026, יש כמה עדכונים משמעותיים שכל מוכר דירה חייב להכיר לפני שהוא קובע מחיר או מתכנן עסקה.

מתי מגיע פטור ממס שבח?

מי שמוכר "דירת מגורים מזכה" — דירה יחידה שהייתה בבעלותו ושימשה למגורים — זכאי לפטור ממס שבח אחת ל-18 חודשים, בתנאי שאין לו דירה נוספת. בתום תקופת המעבר שהחלה ב-1.1.2018, שיעור המס הליניארי חל כיום במלואו על מכירת דירות מגורים מזכות שנרכשו לפני כן, ללא מגבלות נוספות.

מס יסף חדש – עד 5% נוספים

שינוי מרכזי לשנת 2026: מוכרי דירה שאינה דירה יחידה (למשל משקיעים או בעלי דירה שנייה) עלולים להתחייב במס יסף נוסף של עד 5% על השבח, מעבר למס השבח הרגיל. בפועל, עבור בעלי הכנסות גבוהות מהתקרה הקבועה בחוק, חבות המס הכוללת יכולה להגיע ל-30%. אם אתם מוכרים דירה שנייה במעלה אדומים או בירושלים, זהו שיקול קריטי בתכנון העסקה.

תקרת פטור לדירות יוקרה

נקבעה תקרת פטור ממס שבח לדירות יוקרה בסך 5,008,000 ₪ (מעודכן לשנת 2026) — מעבר לסכום זה, החלק העולה על התקרה חייב במס גם אם מדובר בדירה יחידה זכאית לפטור.

שיעורי מס שבח לנכסים שאינם פטורים

• נכסים שנרכשו לפני 2014: שיעור ליניארי מוטב 25% על חלק הרווח שנצבר לאחר ינואר 2014
• נכסים שנרכשו לאחר 2014: 25% על מלוא השבח הריאלי (ובתוספת מס יסף אם רלוונטי)
• יחיד מעל גיל 60: עשוי ליהנות בתנאים מסוימים מהפחתה נוספת

הוצאות מוכרות בחישוב מס שבח

שכר טרחת עורך דין, עמלת מתווך, הוצאות שיפוץ מתועדות ומדד המחירים לצרכן — כולם ניתנים לניכוי ומפחיתים את בסיס המס. שמירת קבלות מסודרת יכולה לחסוך אלפי שקלים בעת המכירה.

חשוב לדעת

תכנון מכירה נכון — כולל בדיקה מוקדמת של זכאות לפטור, מס היסף ותקרת דירת היוקרה — יכול לחסוך עשרות אלפי שקלים. אם אתם שוקלים למכור דירה במעלה אדומים או בירושלים, כדאי לבדוק גם את מדרגות מס הרכישה שישלם הקונה הבא שלכם — זה משפיע ישירות על המשא ומתן.

מוכרים או קונים?

צפו בנכסים דומים למכירה במעלה אדומים ובירושלים, וצרו קשר עם מומחי המיסוי שלנו לחישוב מדויק של מס השבח הצפוי לפני שאתם קובעים מחיר.