מס יסף על דירה שנייה 2026 – מה זה ומי חייב בו

מעבר למס השבח הרגיל, מוכרי דירה שנייה (או כל נכס שאינו "דירה יחידה" הפטורה) עלולים להתחייב ב"מס יסף" נוסף — מס שרבים לא מודעים אליו עד שהם נתקלים בשומה. הנה איך זה עובד בפועל ב-2026.

מה זה מס יסף?

מס יסף הוא מס נוסף על "הכנסות גבוהות", לפי סעיף 121ב לפקודת מס הכנסה. הוא לא ייחודי לנדל"ן — הוא חל על כלל ההכנסה השנתית של הנישום, כולל הכנסות הוניות כמו שבח ממכירת נכס. כאשר ההכנסה השנתית הכוללת (כולל השבח מהמכירה) עולה על התקרה, מתווסף מס בשיעור נוסף על החלק העולה על הסף.

הסכומים והשיעורים ב-2026

• תקרת הכנסה שנתית כללית: מעל 721,560 ₪ — מס נוסף של 3% על כל שקל מעל הסף.
• הכנסות הוניות (כולל שבח מקרקעין): מעל 1,100,000 ₪ — 2% נוספים, כך שסך התוספת על הכנסה הונית גבוהה יכול להגיע ל-5% מעבר למס השבח הרגיל.
• תקרת תיאום ייעודית למכירת דירת מגורים (סעיף 121ב(ה)): 5,385,285 ₪ לשנת 2026 — זהו סף שווי מכירה נפרד וספציפי לדירות מגורים, שמעליו עלול לחול מס היסף על עסקת מקרקעין גם אם היא "דירת יוקרה" הזכאית עקרונית לפטור חלקי.

חשוב להבחין: זהו סף שונה מ"תקרת הפטור לדירת יוקרה" (5,008,000 ₪) שמופיעה במסגרת חישוב מס השבח הרגיל — מדובר בשני מנגנונים נפרדים בחוק, לא באותו מספר. מומלץ שלא להתבלבל ביניהם בעת תכנון עסקה.

על מי זה חל בפועל?

מס היסף רלוונטי בעיקר ל:

• מוכרי דירה שנייה/דירת השקעה — שממילא לא זכאים לפטור מלא ממס שבח, ולכן השבח שלהם "נכנס" לחישוב ההכנסה ההונית השנתית.
• בעלי הכנסה שנתית גבוהה ממקורות נוספים (שכר, עסק, שכירות) שהשבח מהמכירה מצטרף אליהם.
• מוכרי דירת יוקרה בשווי הקרוב לסף התיאום (5,385,285 ₪) או מעליו — גם אם מדובר בדירה יחידה.

מי שמוכר דירה יחידה "רגילה" בשווי נמוך מהתקרות הללו — ברוב המקרים לא ייחשף למס היסף כלל.

דוגמה להמחשה

משקיע שמוכר דירה שנייה במעלה אדומים ברווח (שבח) של 900,000 ₪, כשאין לו הכנסות הוניות נוספות באותה שנה — לא יעבור את סף ה-1,100,000 ₪ ולא יתחייב במס יסף על עסקה זו. אבל אם אותו משקיע מוכר באותה שנה גם דירה נוספת, או שיש לו רווחי הון נוספים משוק ההון, השבח המצטבר עלול לחצות את הסף ולהוסיף עד 5% מס.

תכנון מראש חוסך כסף

מכיוון שמס היסף מחושב על ההכנסה השנתית הכוללת, יש לעיתים משמעות לעיתוי המכירה (לפצל בין שנות מס, למשל) — תכנון כזה דורש ליווי של רואה חשבון או עורך דין מיסוי מקרקעין לפני החתימה, לא אחריה.

מוכרים דירה שנייה במעלה אדומים או בירושלים?

לפני שקובעים מחיר מכירה, חשוב להבין את החשיפה המלאה למס — מס שבח רגיל, מס יסף אפשרי, ותקרות היוקרה הרלוונטיות. ראו גם את המדריך המלא למס שבח 2026. צפו בנכסים דומים במעלה אדומים ובירושלים, וצרו קשר עם מומחי המיסוי שלנו לחישוב מדויק לפני שאתם מוכרים.