Impôt supplémentaire sur un deuxième appartement 2026 – qu'est-ce que c'est et qui est concerné

Au-delà de l'impôt sur les plus-values habituel, les vendeurs d'un deuxième appartement (ou de tout bien qui n'est pas une "résidence principale" exonérée) peuvent être soumis à un "impôt supplémentaire" — un impôt dont beaucoup ne sont pas conscients jusqu'à ce qu'ils reçoivent une évaluation. Voici comment cela fonctionne en pratique en 2026.

Qu'est-ce que l'impôt supplémentaire ?

L'impôt supplémentaire est un impôt additionnel sur les "revenus élevés", selon l'article 121b de la loi sur l'impôt sur le revenu. Il n'est pas unique à l'immobilier — il s'applique à l'ensemble des revenus annuels du contribuable, y compris les revenus de capital tels que les plus-values de la vente d'un bien. Lorsque le revenu annuel total (y compris la plus-value de la vente) dépasse le plafond, un impôt supplémentaire est ajouté au taux supplémentaire sur la partie qui dépasse le seuil.

Les montants et taux en 2026

• Plafond de revenu annuel général : au-dessus de 721,560 ₪ — impôt supplémentaire de 3 % sur chaque shekel au-dessus du seuil.
• Revenus de capital (y compris les plus-values immobilières) : au-dessus de 1,100,000 ₪ — 2 % supplémentaires, de sorte que le total de l'addition sur un revenu de capital élevé peut atteindre 5 % au-delà de l'impôt sur les plus-values habituel.
• Plafond de coordination spécifique à la vente d'un logement (article 121b(e)) : 5,385,285 ₪ pour l'année 2026 — c'est un seuil de valeur de vente distinct et spécifique pour les logements, au-dessus duquel l'impôt supplémentaire peut s'appliquer à une transaction immobilière même si c'est une "maison de luxe" qui est en principe éligible à une exonération partielle.

Il est important de faire la distinction : c'est un seuil différent de "plafond d'exonération pour une maison de luxe" (5,008,000 ₪) qui apparaît dans le cadre du calcul de l'impôt sur les plus-values habituel — il s'agit de deux mécanismes distincts dans la loi, pas du même chiffre. Il est recommandé de ne pas les confondre lors de la planification d'une transaction.

À qui cela s'applique-t-il en pratique ?

L'impôt supplémentaire est principalement pertinent pour :

• Les vendeurs d'un deuxième appartement/appartement d'investissement — qui ne sont de toute façon pas éligibles à une exonération complète de l'impôt sur les plus-values, et donc leur plus-value "entre" dans le calcul du revenu de capital annuel.
• Les personnes ayant un revenu annuel élevé provenant d'autres sources (salaire, entreprise, loyer) auquel la plus-value de la vente s'ajoute.
• Les vendeurs d'une maison de luxe d'une valeur proche du seuil de coordination (5,385,285 ₪) ou au-dessus — même s'il s'agit d'une résidence principale.

Quiconque vend une "maison normale" d'une valeur inférieure à ces plafonds — dans la plupart des cas, ne sera pas soumis à l'impôt supplémentaire.

Exemple d'illustration

Un investisseur qui vend un deuxième appartement à Ma'ale Adumim avec un bénéfice (plus-value) de 900,000 ₪, sans avoir d'autres revenus de capital cette année-là — ne dépassera pas le seuil de 1,100,000 ₪ et ne sera pas soumis à l'impôt supplémentaire sur cette transaction. Mais si cet investisseur vend également un autre appartement cette année-là, ou s'il a d'autres gains en capital provenant du marché boursier, la plus-value cumulée pourrait dépasser le seuil et ajouter jusqu'à 5 % d'impôt.

Planification à l'avance fait économiser de l'argent

Étant donné que l'impôt supplémentaire est calculé sur le revenu annuel total, le moment de la vente peut parfois avoir une signification (par exemple, répartir entre les années fiscales) — une telle planification nécessite l'accompagnement d'un comptable ou d'un avocat fiscaliste avant la signature, et non après.

Vous vendez un deuxième appartement à Ma'ale Adumim ou à Jérusalem ?

Avant de fixer un prix de vente, il est important de comprendre l'exposition totale à l'impôt — impôt sur les plus-values habituel, impôt supplémentaire possible, et les plafonds de luxe pertinents. Consultez également le guide complet sur l'impôt sur les plus-values 2026. Découvrez des propriétés similaires à Ma'ale Adumim et à Jérusalem, et contactez nos experts en fiscalité pour un calcul précis avant de vendre.