צו פיקוד המרכז 2024 והתחדשות עירונית ביו"ש
המהלך הרגולטורי שפתח דלת חדשה
ב-19.12.2024 חתם אלוף פיקוד המרכז, אבי בלוט, על צו שסימן נקודת מפנה של ממש עבור עולם הנדל"ן ביהודה ושומרון: לראשונה, הוחלו על האזור חוקי ההתחדשות העירונית הישראליים - חוק פינוי ובינוי וחוק ההתחדשות העירונית. מדובר בשינוי רגולטורי מהותי, שהתוצאה המעשית הראשונה שלו היא פרויקט מגדלי אדומים בשכונת כלי שיר במעלה אדומים - הפרויקט הראשון שממנף את המסגרת המשפטית החדשה הזו.
למה נדרש צו נפרד ליהודה ושומרון
עד למועד החתימה על הצו, יזמים ותושבים ביהודה ושומרון לא יכלו ליהנות מהמסגרת המשפטית והכלכלית שמאפשרת פרויקטי פינוי-בינוי בשאר חלקי הארץ. חוקי ההתחדשות העירונית בישראל כוללים מנגנונים ייעודיים - הן מבחינת ההליך המשפטי מול דיירים והן מבחינת ההטבות הכלכליות שמלוות אותו - שנועדו לתמרץ יזמים ותושבים כאחד להיכנס לתהליכי הריסה ובנייה מחדש של שכונות ותיקות. ללא מנגנונים אלו, פרויקטים בסדר גודל של מגדלי אדומים, הכוללים הריסה של 147 יחידות דיור קיימות ובנייתן מחדש כ-750 יחידות ב-7 מגדלים, כמעט ואינם ישימים מבחינה כלכלית ומשפטית.
מה בדיוק מאפשר הצו
הצו החדש פותח בפני יזמים ותושבים ביהודה ושומרון שני כלים מרכזיים שהיו זמינים עד כה רק בתוך הקו הירוק:
- הטבות מס - ובראשן פטור מהיטל השבחה, שהוא אחד המכשולים הכלכליים המשמעותיים ביותר בפרויקטי בנייה בהיקף גדול. פטור זה מקטין משמעותית את העלות הכוללת של הפרויקט ומשפר את הכדאיות הכלכלית עבור היזם ועבור הדיירים כאחד.
- מנגנוני משא ומתן מובנים מול דיירים - כלים משפטיים המסייעים להגיע להסכמות בין היזם לבין בעלי הדירות הקיימים, כולל מסגרת ברורה לרף ההסכמה הנדרש לצורך יציאה לפרויקט.
שני הכלים הללו יחד יצרו, לראשונה, סביבה משפטית וכלכלית שמאפשרת בפועל לבצע פרויקטי פינוי-בינוי באזור - בדיוק כפי שמתבצעים במרכז הארץ ובערים הגדולות.
מעלה אדומים ואריאל בקדמת הבמה
במסגרת הדיון הציבורי סביב הצו, מעלה אדומים ואריאל צוינו כשתי הערים המרכזיות ביהודה ושומרון שצפויות להיות מושפעות ביותר מהשינוי הרגולטורי. שתי הערים הללו, בעלות שכונות ותיקות יחסית ומרכזי אוכלוסייה משמעותיים, מהוות מועמדות טבעיות לפרויקטי התחדשות עירונית עתידיים. מגדלי אדומים הוא, כאמור, הפרויקט הראשון שיוצא לפועל בעקבות הצו - אך מהלכי החקיקה מסמנים כיוון ברור להמשך הרחבת מגמת ההתחדשות העירונית באזור כולו.
איך זה בא לידי ביטוי בפרויקט מגדלי אדומים
בפרויקט מגדלי אדומים, שתהליכו התכנוני החל כבר בשנת 2012 ואושר סופית ב-4.4.2019 על ידי המועצה העליונה לתכנון בבית אל, ניתן לראות כיצד המסגרת המשפטית החדשה מתממשת הלכה למעשה: שיעור הסכמה של למעלה מ-80% מבין הדיירים הקיימים, שעבר את הרף החוקי הנדרש, הוביל להסכם סופי שנחתם בדצמבר 2025. הפרויקט מומן על ידי חברת רובי קפיטל, בהסכם שנחתם ופורסם בנובמבר 2025 ומומן סופית בתחילת ינואר 2026 - שילוב שהיה קשה משמעותית ליישום ללא ההטבות וההסדרים שמאפשר הצו החדש.
משמעות עבור העתיד
הצו של פיקוד המרכז לא רק אפשר את פרויקט מגדלי אדומים - הוא יצר תקדים משפטי וכלכלי שעשוי להוביל בעתיד להתחדשות עירונית נוספת באזורים אחרים במעלה אדומים, כגון שכונות הנחלים, המצדים וצמח השדה הישנה, וכן לפרויקטי תמ"א 38 נקודתיים נוספים. חשוב להדגיש כי מדובר בציפיות ובמגמה עתידית בלבד, ולא בפרויקטים מאושרים בשלב זה - אך העובדה שהמסגרת המשפטית כעת קיימת מהווה בסיס איתן לצמיחה עתידית של האזור.
התוצאה המצטברת של מהלכים אלה היא שמעלה אדומים הפכה, כמעט בן-לילה מבחינה משפטית, לאזור שבו התחדשות עירונית היא כלי זמין ולא רק שאיפה רחוקה. זהו שינוי שמשפיע לא רק על הפרויקט הבודד, אלא על האופן שבו מתכננים ומשקיעים חושבים על עתיד הבנייה באזור כולו.
מבחינה כלכלית, הפטור מהיטל השבחה שמאפשר הצו הוא לא פרט טכני שולי. היטל השבחה מחושב בדרך כלל כמחצית מעליית שווי המקרקעין הנובעת מאישור תוכנית בנייה חדשה, ובפרויקט בהיקף של מגדלי אדומים - שבו שווי המגרש עולה משמעותית עם המעבר מ-147 יחידות ישנות ל-750 יחידות חדשות בשבעה מגדלים - מדובר בסכום שיכול היה להגיע לעשרות מיליוני שקלים. פטור זה, שהיה מובן מאליו במרכז הארץ אך לא היה זמין ביהודה ושומרון עד לצו החדש, הוא שהופך פרויקטים כאלה מרעיון תיאורטי לפרויקט ישים כלכלית.
מנגנון ההסכמה מול הדיירים
מעבר להטבות הכלכליות, הצו גם עיגן מנגנון ברור להסכמת דיירים - כלי שסייע לקבוצת בן-דוד להגיע לשיעור הסכמה של למעלה מ-80% מבין 147 בעלי הדירות הקיימים, במסגרת תהליך שנמשך שנים ושהבשיל להסכם סופי שנחתם בדצמבר 2025. ללא מסגרת משפטית ברורה שמגדירה את הרף הנדרש ואת זכויות הצדדים, תהליכי מו"מ מסוג זה נוטים להתמשך ללא הכרעה. הצו של פיקוד המרכז סיפק, לראשונה, את הוודאות המשפטית הזו גם לתושבי יהודה ושומרון.
למידע נוסף על זכאות דיירים קיימים ותחזיות ההשקעה בפרויקט, מומלץ לעיין במדריך השאלות והתשובות המלא לפינוי-בינוי במעלה אדומים. למי שמתעניין גם באפשרויות השקעה נוספות באזור המרכז, אפשר לעיין בנכסים למכירה בירושלים. ולכל שאלה בנוגע לפרויקט ולתהליך הרכישה, צרו קשר עם הצוות שלנו.