פינוי-בינוי במעלה אדומים

פינוי-בינוי כלי שיר מעלה אדומים — הראשון ביו"ש! 147 → 750 יח"ד, מגדל 31 קומות. זכויות דיירים, מחירים, מועדים, ומדריך מלא ☎ 054-249-8166

פרויקט פינוי-בינוי כלי שיר במעלה אדומים הוא הפרויקט הראשון מסוגו ביהודה ושומרון — צעד היסטורי שמסמן את כניסת התחדשות עירונית מודרנית לאזור. הפרויקט יחליף 147 יחידות דיור ישנות (מהשנים 1985-1995) ב-750 יחידות חדשות, יחד עם 3,000 מ"ר שטחי מסחר חדשים. כולל מגדל 31 קומות (הגבוה ביותר במעלה אדומים) ועוד 5 מגדלים בני 26 קומות. היזם: קבוצת בן-דוד. המימון: רובי קפיטל. הפרויקט אושר בוועדה המחוזית, מימון נסגר, ועבודות הריסה צפויות להתחיל בקיץ 2026. דיירים נוכחיים יקבלו דירות חדשות גדולות ב-25-40% עם ממ"ד, חניה ומרפסת — ללא תשלום. במאמר זה — כל המידע על הפרויקט, זכויות הדיירים הקיימים, מחירי השוק החופשי הצפויים, וההזדמנות להשקעה.

הפרויקט בקצרה: פינוי-בינוי כלי שיר ממוקם בשכונת כלי שיר ברחוב הקרן ובסביבתו — אזור מרכזי בעיר. הפרויקט כולל הריסה של 147 יחידות דיור ישנות (מהשנים 1985-1995, רובן 3-4 חדרים, 70-90 מ"ר) ו-17 יחידות מסחר. במקומן ייבנו: 750 יחידות דיור חדשות (גודל ממוצע 100-130 מ"ר), 3,000 מ"ר שטחי מסחר חדשים, ו-2 קומות מסחר וחניה תת-קרקעית. הבנייה: 6 מגדלי מגורים — 1 בן 31 קומות (הגבוה במעלה אדומים) ו-5 בני 26 קומות. תכנון אדריכלי: משרד אדריכלים בעל ניסיון בפרויקטים גדולים.

היזם והמימון: היזם — קבוצת בן-דוד: חברה ותיקה עם ניסיון של 25+ שנה ב-50+ פרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38 ברחבי הארץ. בעלי רישוי קבלן ראשי. המממן — רובי קפיטל: גוף מימון נדל"ני מוביל, מספק מימון בנייה + ערבויות לדיירים. סטטוס: הפרויקט אושר בוועדה המחוזית, ההסכם הסופי נחתם 12/2025, מימון נסגר 1/2026, היתר בנייה צפוי קיץ 2026, תחילת הריסה צפויה אוגוסט-ספטמבר 2026.

זכויות הדיירים הקיימים — מה תקבלו? כל דייר נוכחי יקבל: (1) דירה חדשה גדולה ב-25-40% — דירת 3 חדרים ישנה (75 מ"ר) → דירת 4 חדרים חדשה (100-110 מ"ר). (2) ממ"ד — חובה בכל הדירות החדשות. (3) חניה צמודה — בחניון תת-קרקעי. (4) מרפסת בכל דירה. (5) מעלית ושירותי בניין מודרניים. (6) ללא תשלום — היזם מכסה הכל. (7) שכר דירה זמני במהלך הבנייה (3-4 שנים) — היזם מספק חלופה. (8) מס רכישה אפס — תועלת מסוית של פינוי-בינוי. הוועדה הצפויה: 80% חתימת דיירים — כבר הושג!

השפעה על שוק הנדל"ן בכלי שיר ובעיר: מחירי דירות בכלי שיר צפויים לעלות ב-30-50% עד מסירת הדירות (2029-2031). מחירים בשכונות סביב (אבני החושן, מצפה נבו, צמח השדה) צפויים לעלות ב-15-25% (נשפה היצע + תשתיות חדשות + יוקרה). הזדמנות השקעה למי שאינו דייר נוכחי: רכישת דירה בכלי שיר עכשיו לפני התחלת ההריסה — מחיר 1,400,000-1,650,000 ₪ לדירת 3 חדרים, צפויה למחיר של 2,100,000-2,500,000 ₪ עד מסירה (CAGR 8-12% לשנה).

זמנים — מה קורה מתי? 2026 — היתר בנייה (Q2-Q3), העברת דיירים לדירות חלופיות (Q3-Q4), הריסה (Q4). 2027 — בנייה שלב א' (יסודות, מגדלים 1-3). 2028 — בנייה שלב ב' (מגדלים 4-6, גמר). 2029 — מסירה ראשונה (מגדלים 1-2). 2030 — מסירה מלאה (כל 750 הדירות). 2031 — מסירה סופית (תיקונים אחרונים). פינוי-בינוי כלי שיר הוא רק הראשון — בעקבותיו צפויים פרויקטי פינוי-בינוי נוספים בהנחלים, המצדים, וצמח השדה הוותיקה.

נכסים למכירה בפינוי-בינוי במעלה אדומים — 12 מתוך 98 במאגר

• 1,480,000 ₪ — דירה — 3.0 חדרים — הקרן, מעלה אדומים (3 חדרים · 67 מ"ר · הקרן 33)
• 1,630,000 ₪ — דירה — 3.0 חדרים — השופר, מעלה אדומים (3 חדרים · 80 מ"ר · השופר 30)
• 1,730,000 ₪ — דירה — 4.0 חדרים — הנחלים, מעלה אדומים (4 חדרים · 102 מ"ר · הנחלים 4)
• 1,810,000 ₪ — דירת 4 חדרים במעלה אדומים — הר גדור 14 (4 חדרים · 104 מ"ר · הר גדור 14)
• 2,090,000 ₪ — דירה — 6.5 חדרים — פרי מגדים, מעלה אדומים (6.5 חדרים · 180 מ"ר · פרי מגדים 97)
• 2,230,000 ₪ — דירה — 3.0 חדרים — דרך קדם, מעלה אדומים (3 חדרים · 105 מ"ר · דרך קדם 2)
• 2,390,000 ₪ — דופלקס — 5.0 חדרים — פרי מגדים, מעלה אדומים (5 חדרים · 137 מ"ר · פרי מגדים 42)
• 2,750,000 ₪ — דופלקס — 5.0 חדרים — פרי מגדים, מעלה אדומים (5 חדרים · 220 מ"ר · פרי מגדים 16)
• 2,900,000 ₪ — גג/ פנטהאוז — 6.5 חדרים — חלוקי נחל, מעלה אדומים (6.5 חדרים · 180 מ"ר · חלוקי נחל 61)
• 3,790,000 ₪ — דירת גן — 5.5 חדרים — העירית, מעלה אדומים (5.5 חדרים · 280 מ"ר · העירית 46)
• 1,590,000 ₪ — בית פרטי/ קוטג' — 6.0 חדרים — גבעת המייסדים, מעלה אדומים (6 חדרים · 205 מ"ר · גבעת המייסדים 1)
• 4,400,000 ₪ — דו משפחתי 10 חדרים במעלה אדומים (10 חדרים · 237 מ"ר · המצדים 1)

כל הנכסים למכירה בפינוי-בינוי במעלה אדומים

מחירי עסקאות במעלה אדומים כולה

מחיר ממוצע 2,045,818 ₪, 18,997 ₪ למ״ר, לפי 291 עסקאות שדווחו במעלה אדומים כולה בשנתיים האחרונות. הנתונים מעסקאות נדל״ן רשמיות, לא מהערכות. הנתונים מתייחסים לעיר כולה ולא לשכונה אחת בתוכה.

מחיר חציוני לפי מספר חדרים במעלה אדומים כולה

המעבר מ-2 ל-6 חדרים במעלה אדומים כולה עולה כ-2,175,000 ₪ לפי מחירי העסקאות בפועל.

חציון ולא ממוצע: עסקה חריגה אחת מטה ממוצע של שכונה שלמה, והחציון משקף מה שבאמת משולם. כל שורה מציינת כמה עסקאות עומדות מאחוריה — שורה עם מעט עסקאות היא כיוון, לא מחיר מחייב.

מיסוי ברכישת דירה

לפני חתימה כדאי לדעת כמה מס רכישה תשלמו — הסכום משתנה מהותית בין דירה יחידה, דירה נוספת ועולה חדש: מחשבון מס רכישה. מוכרים? מחשבון מס שבח מחשב את החבות על הרווח, כולל חישוב לינארי מוטב.

מדריכים: מס רכישה דירה ראשונה | מס רכישה דירה נוספת | החזר מס רכישה | תושב חוץ ועולה חדש | חישוב לינארי מוטב | מס שבח על דירת ירושה | שומה עצמית