TAMA 38 : guide complet pour le renforcement des bâtiments et le renouvellement urbain en Israël | חדשות נדל"ן | מרכז הנכסים

TAMA 38 : le guide complet pour le renforcement des bâtiments et l'ajout d'appartements en Israël

TAMA 38, le plan directeur national pour le renforcement des bâtiments existants face aux tremblements de terre, est devenu ces dernières années l'un des moteurs de renouvellement urbain les plus marquants en Israël. Ce programme permet aux résidents d'améliorer considérablement leur qualité de vie et la valeur de leurs biens à vendre, tout en renforçant le bâtiment et en ajoutant de nouvelles unités de logement. Dans ce guide complet, nous plongerons dans le monde de l'immobilier de TAMA 38, examinerons ses avantages, ses inconvénients et son impact sur les villes israéliennes, y compris des zones comme Jérusalem et Ma'ale Adumim.

Qu'est-ce que TAMA 38 et comment fonctionne-t-elle ?

TAMA 38 est un programme gouvernemental destiné à répondre au besoin national de renforcement des bâtiments anciens construits avant 1980, qui ne respectent pas la norme israélienne de résistance aux tremblements de terre (T.I. 413). Le programme propose des incitations économiques aux promoteurs et aux résidents, permettant d'effectuer des projets de renforcement et de rénovation sans que les résidents aient à supporter directement les coûts financiers.

Deux principaux parcours pour TAMA 38 :

1. TAMA 38/1 (renforcement et ajout) : Ce parcours permet un renforcement fondamental du bâtiment existant, la rénovation des façades, l'ajout de MAMAD (espaces protégés résidentiels), d'un ascenseur, l'extension des appartements existants et la construction d'étages supplémentaires sur le toit du bâtiment. Le promoteur obtient des droits à bâtir supplémentaires en échange de l'exécution des travaux.
2. TAMA 38/2 (démolition et reconstruction) : Dans ce parcours, le vieux bâtiment est complètement démoli, et à sa place, un nouveau bâtiment moderne et plus sûr est construit. Les résidents reçoivent de nouveaux appartements, généralement plus grands et rénovés, tandis que le promoteur obtient des droits à bâtir significativement plus pour construire des appartements supplémentaires à vendre.

La décision concernant le parcours du projet est prise par les résidents de l'immeuble, à une majorité significative, en collaboration avec un promoteur immobilier expérimenté. Le rôle du promoteur est de gérer toutes les étapes du projet, de la planification et l'obtention des permis, à l'exécution jusqu'à la remise des nouveaux appartements.

Les avantages et les défis de TAMA 38 sur le marché immobilier

Les projets de TAMA 38 offrent une large gamme d'avantages, mais posent également de nombreux défis tant pour les résidents que pour les promoteurs.

Avantages notables :

• Sécurité : Le renforcement du bâtiment contre les tremblements de terre et l'ajout de MAMAD augmentent considérablement la sécurité des résidents.
• Valorisation des biens : La valeur des appartements augmente de manière significative, parfois de plusieurs dizaines de pour cent, grâce à la rénovation, l'extension des appartements et l'ajout de balcons, d'ascenseurs et de places de stationnement.
• Amélioration de la qualité de vie : L'ensemble du bâtiment subit une mise à niveau esthétique et fonctionnelle, incluant la rénovation du hall, des façades, des infrastructures d'eau, d'égouts et d'électricité.
• Renouvellement urbain : Le programme contribue au renouvellement et au développement de zones anciennes dans les villes, tout en exploitant efficacement le terrain existant.
• Coût nul pour le résident : Dans la plupart des cas, les résidents ne sont pas tenus de payer pour les travaux de renforcement et de mise à niveau, et les coûts sont transférés au promoteur qui bénéficie de la vente des nouveaux appartements.

Défis et inconvénients :

• Complexité bureaucratique : Le processus d'obtention des permis est long et compliqué, et peut prendre de nombreuses années.
• Opposition des résidents : Il existe souvent des désaccords entre les résidents concernant divers aspects du projet, ce qui peut retarder ou même annuler celui-ci.
• Interruption pour les résidents : Pendant la construction, les résidents doivent faire face à du bruit, de la poussière et des perturbations dans leur routine. Dans le parcours de démolition et de construction, les résidents doivent quitter leur appartement pendant une longue période.
• Restrictions de planification : Tous les bâtiments ne conviennent pas à la mise en œuvre de TAMA 38, et il existe diverses restrictions de planification (comme la densité, la hauteur, etc.) qui peuvent affecter l'ampleur du projet.

TAMA 38 dans les villes clés : Jérusalem, Ma'ale Adumim et ses environs

L'impact de TAMA 38 est particulièrement perceptible dans les villes avec une population vieillissante et des bâtiments anciens, comme Jérusalem et ses environs. À Jérusalem, par exemple, il existe des milliers de bâtiments potentiels pour TAMA 38, et le programme contribue grandement à la rénovation de quartiers anciens tels que Rehavia, Talbiya, Katamon, et plus encore.

Dans des villes voisines comme Ma'ale Adumim, nous constatons également un intérêt croissant pour de tels projets. La ville, qui s'est développée rapidement ces dernières années, comprend également des quartiers anciens où des bâtiments nécessitent un renforcement et une mise à niveau. Les projets de TAMA 38 à Ma'ale Adumim peuvent offrir une excellente solution pour améliorer la qualité du logement et augmenter la valeur des biens, tout en préservant le caractère communautaire de la ville.

Les défis dans ces zones incluent souvent la préservation du caractère des bâtiments et des quartiers, en particulier à Jérusalem, où se trouvent des bâtiments de valeur historique et architecturale. Les autorités locales, en collaboration avec les promoteurs, s'efforcent de trouver des solutions créatives qui allient le besoin de renforcement à la préservation du patrimoine.

Données et tendances sur le marché immobilier

• Selon les données du Bureau central des statistiques, depuis le début du programme jusqu'à la fin de l'année 2022, des permis de construire ont été délivrés pour environ 6 500 nouvelles unités de logement dans le cadre de TAMA 38/2, et pour environ 20 000 unités de logement supplémentaires dans le cadre de TAMA 38/1.
• L'augmentation moyenne de la valeur d'un appartement après un projet TAMA 38/1 est estimée à environ 20-30 %, voire plus dans les projets de démolition et de construction.
• Dans le district de Jérusalem, une augmentation significative du nombre de demandes pour TAMA 38 a été enregistrée ces dernières années, reflétant le grand potentiel de la région.
• Le coût moyen pour le renforcement d'un appartement dans le cadre de TAMA 38/1 peut atteindre 200 000-300 000 ₪, ces coûts étant couverts par le promoteur.

L'avenir du renouvellement urbain : au-delà de TAMA 38

Malgré le succès de TAMA 38, l'État reconnaît la nécessité de programmes plus complets et efficaces pour le renouvellement urbain. Avec l'expiration prévue du programme dans sa forme actuelle, des programmes alternatifs tels que la 'loi sur le renouvellement urbain' et des programmes de quartier entrent en vigueur, cherchant à rationaliser les processus, à augmenter l'ampleur des projets et à mieux répondre aux besoins nationaux.

Ces programmes se concentrent sur la planification globale de complexes et de quartiers entiers, et non seulement sur des bâtiments individuels, dans le but de créer un environnement de vie de meilleure qualité, avec des infrastructures modernes, des espaces verts et des institutions publiques. Le passage d'un programme ponctuel à un programme de complexe devrait accélérer le rythme du renouvellement urbain et avoir un impact dramatique sur l'apparence des villes en Israël.

Nous au Centre des biens suivons de près les développements dans le domaine du renouvellement urbain, et fournissons à nos clients les informations les plus récentes et les meilleurs conseils professionnels. Que vous soyez un résident souhaitant améliorer votre appartement ou un promoteur à la recherche d'opportunités d'investissement, nous sommes là pour vous accompagner tout au long du processus.

Comment choisir un promoteur immobilier pour un projet TAMA 38 ?

Choisir le bon promoteur est crucial pour le succès d'un projet TAMA 38. Voici quelques points importants à prendre en compte :

• Expérience et réputation : Assurez-vous que le promoteur a une expérience avérée dans des projets similaires et qu'il a une bonne réputation sur le marché. Demandez à voir des projets précédents et à obtenir des recommandations.
• Solidité financière : Assurez-vous que le promoteur est financièrement solide et capable de respecter ses engagements. Cela peut être vérifié par des rapports financiers et des vérifications de fonds.
• Accompagnement juridique : Il est important que les résidents aient un accompagnement juridique indépendant et étroit, qui représente leurs intérêts vis-à-vis du promoteur.
• Transparence et communication : Choisissez un promoteur qui accorde de l'importance à la transparence totale et à une communication ouverte avec les résidents tout au long du projet.
• Équipe professionnelle : Assurez-vous que le promoteur travaille avec une équipe professionnelle et expérimentée comprenant des architectes, des ingénieurs, des entrepreneurs et des avocats.

Investir dans une vérification approfondie du promoteur évitera beaucoup de désagréments à l'avenir et garantira que le projet se déroule de manière fluide et efficace.

En résumé : TAMA 38 – un levier pour le changement urbain

TAMA 38 a été et reste un programme révolutionnaire qui a changé le visage de l'immobilier en Israël. Il permet aux résidents d'améliorer leur sécurité et leur qualité de vie, et de valoriser leurs biens, le tout sans coût direct. Malgré les défis, le potentiel qu'elle recèle est immense, et elle continue de contribuer à un renouvellement urbain significatif dans des villes comme Jérusalem, Ma'ale Adumim et dans tout le pays.

Nous au Centre des biens vous invitons à nous contacter pour obtenir des conseils professionnels et un accompagnement personnalisé dans le domaine du renouvellement urbain. Notre équipe d'experts est à votre disposition avec une grande connaissance et expérience, pour garantir que vous preniez les meilleures décisions pour vous. Visitez notre site pour découvrir toutes les possibilités dans le domaine de l'immobilier !