דיווח לרשות המסים 60 יום – מדריך 2026

כל עסקת מקרקעין בישראל — קנייה או מכירה — מחייבת דיווח פורמלי לרשות המסים תוך 60 יום מהחתימה על החוזה. זה לא סעיף שולי בחוזה — איחור בדיווח גורר קנסות אוטומטיים. הנה המדריך הטכני המלא.

מי צריך לדווח, ועל מה בדיוק

הן הקונה והן המוכר חייבים בדיווח — הקונה מדווח לצורך חישוב מס הרכישה, והמוכר מדווח לצורך חישוב מס השבח (או קבלת פטור). שני הדיווחים מוגשים באמצעות טפסים ייעודיים למערכת "מיסוי מקרקעין" המקוונת של רשות המסים.

מהם 60 היום, ומאיפה סופרים?

הספירה מתחילה ממועד החתימה על החוזה המחייב (לא ממועד המסירה בפועל, ולא ממועד רישום הזכויות בטאבו) — נקודה שרבים טועים בה, במיוחד ברכישות מקבלן שבהן המסירה בפועל יכולה להיות שנים אחרי החתימה.

מה קורה אם מפספסים את המועד?

איחור בדיווח גורר קנס כספי אוטומטי, שגדל ככל שהאיחור מתארך. בנוסף, איחור עלול לעכב את השלמת רישום הזכויות בטאבו, מה שיוצר בעיה גם ברכישת המשכנתא וגם בעסקאות המשך עתידיות על הנכס.

אילו מסמכים נדרשים לדיווח

• עותק חתום של חוזה המכר
• תעודות זהות של כל הצדדים לעסקה
• נסח טאבו עדכני של הנכס
• אישורים רלוונטיים לפטורים או הקלות (עולה חדש, נכה, דירה יחידה)

הערכה עצמית מול שומה סופית

הדיווח בתוך 60 היום כולל הערכה עצמית של שווי העסקה ושל המס הנובע ממנה. רשות המסים רשאית לבדוק את ההערכה ולהוציא שומה מתקנת אם היא חולקת על השווי המוצהר — לכן חשוב שההערכה תהיה מבוססת ומגובה במסמכים (חוזה, שומת שמאי אם קיימת), לא סתם מספר "עגול".

תפקיד עורך הדין בתהליך

ברוב העסקאות, עורך הדין המלווה את העסקה מטפל בדיווח בפועל מול רשות המסים כחלק משירותיו — אך האחריות המשפטית הסופית לעמידה במועד נשארת על הצדדים לעסקה, ולא רק על עורך הדין. כדאי לוודא בעצמכם שהדיווח בוצע ולקבל אישור בכתב.

דיווח דיגיטלי מול הגשה פיזית

מרבית הדיווחים כיום מתבצעים דרך המערכת המקוונת של רשות המסים, מה שמאפשר מעקב אחר סטטוס הטיפול ואישור קבלה מיידי — אך במקרים מסוימים (כמו עסקאות מורכבות עם כמה בעלי זכויות) עדיין נדרשת הגשה פיזית או שילוב של השניים.

מה קורה בעסקאות עם כמה שלבי תשלום

גם כשמדובר בעסקה עם לוח תשלומים מדורג (כמו רכישה מקבלן), חובת הדיווח תוך 60 יום חלה על מלוא העסקה מרגע החתימה, לא רק על כל תשלום בנפרד — יש לדווח על מלוא שווי החוזה כבר בשלב המוקדם.

שאלות נפוצות

מה קורה אם משלמים את המס באיחור אבל מדווחים בזמן?
עדיין עשויה לחול ריבית פיגורים על התשלום המאוחר, גם אם הדיווח עצמו בוצע במועד.

האם אפשר לקבל הארכה למועד הדיווח?
במקרים חריגים ומנומקים ניתן לבקש הארכה, אך זה לא אוטומטי ודורש פנייה מפורשת לרשות המסים.

האם הדיווח שונה בין רכישה מקבלן לרכישה יד שנייה?
העיקרון זהה (60 יום מהחתימה), אך המסמכים הנלווים עשויים להיות שונים בהתאם למורכבות העסקה.

קשור

ראו גם את המדריך המלא למס רכישה 2026 ואת מדריך מס שבח 2026.

שוקלים לרכוש או למכור נכס?

צפו בנכסים למכירה במעלה אדומים ובירושלים, וצרו קשר עם צוות מרכז הנכסים לייעוץ אישי.