Heitel hashbacha 2026 – qu'est-ce que c'est et quand payer

Beaucoup de propriétaires confondent "mas shevach" et "heitel hashbacha" — deux impôts qui semblent similaires mais qui sont complètement différents par leur nature, par l'organisme qui les perçoit, et par les conditions qui les appliquent. Cette confusion peut parfois coûter cher, il est donc important de comprendre la différence avant toute transaction liée aux droits à bâtir.

Mas shevach est un impôt national perçu par l'Autorité fiscale sur le bénéfice de la vente d'un bien. Heitel hashbacha, en revanche, est un paiement local perçu par le comité local de planification et de construction, sur l'augmentation de la valeur du terrain résultant d'un changement de planification — même si vous n'avez rien vendu.

Qu'est-ce qui cause l'heitel hashbacha ?

• Approbation d'un nouveau plan d'urbanisme (TABA) : permettant des droits à bâtir supplémentaires, un changement d'affectation (par exemple, de terrain agricole à résidentiel), ou une augmentation de la densité.
• Octroi d'une dérogation : autorisation de construire au-delà des limites du TABA existant — par exemple, augmentation des pourcentages de construction ou ajout d'un étage.
• Permis d'utilisation différente : autorisation d'utiliser le bien à des fins différentes de l'affectation originale (par exemple, transformer un appartement résidentiel en bureau).

Comment calculer l'heitel

L'heitel est calculé à un taux de 50 % de l'augmentation de la valeur des biens immobiliers résultant de l'amélioration. Un expert immobilier désigné par le comité local évalue la valeur du bien avant et après l'amélioration, et la différence est la base du calcul. Par exemple : si la valeur du terrain a augmenté de 400,000 ₪ suite à l'approbation d'un nouveau plan, l'heitel sera de 200,000 ₪.

Quand doit-on payer réellement ?

Contrairement à mas shevach qui est payé immédiatement lors de la vente, l'heitel hashbacha est payé uniquement lors de la "réalisation" du droit — généralement lors de la vente effective du bien, ou lors de l'obtention d'un permis de construire qui réalise les nouveaux droits à bâtir. Cela signifie qu'il est possible de "cumuler" une obligation d'heitel des années avant de la payer réellement.

Possibilité de faire appel de l'évaluation

L'évaluation de l'heitel hashbacha par le comité local peut faire l'objet d'un appel — dans de nombreux cas, un expert immobilier privé peut examiner l'évaluation et soumettre une objection, et souvent réduire considérablement le montant requis. Il n'est pas conseillé d'accepter l'évaluation initiale comme acquise.

Exemptions et allègements de l'heitel hashbacha

• Appartement résidentiel unique : sous réserve de conditions et jusqu'à une certaine superficie, il est possible d'obtenir une exemption lors de la vente d'un appartement résidentiel unique.
• Amélioration due à une construction publique : une amélioration résultant d'un projet public (route, parc) peut être exonérée.
• Pinui-binui et TAMA 38 : des exemptions et allègements significatifs sont accordés pour encourager le renouvellement urbain.

Erreur courante à éviter

Une erreur fréquente est d'oublier de vérifier les dettes d'heitel hashbacha accumulées sur un bien avant son achat — si le vendeur précédent n'a pas réalisé les droits à bâtir approuvés, l'obligation peut "se réveiller" chez le nouveau propriétaire lorsqu'il souhaite les réaliser. Il est toujours conseillé de vérifier au Tabu et auprès du comité local s'il existe des dettes d'heitel en suspens avant de signer.

Comment cela affecte la planification d'une vente future

Si vous prévoyez de réaliser des droits à bâtir (ajout d'un étage, extension) avant une vente future, il est conseillé de planifier le timing avec soin — la réalisation des droits avant la vente peut augmenter la valeur du bien mais aussi déclencher l'obligation d'heitel à ce moment-là, et non la reporter à la date de la vente elle-même.

Questions fréquentes

Doit-on payer l'heitel hashbacha et le mas shevach sur la même transaction ?
Oui — deux impôts distincts, pour des organismes différents (État contre autorité locale), qui peuvent s'appliquer ensemble lors de la même vente.

Qui paie l'heitel — l'acheteur ou le vendeur ?
En général, c'est le vendeur, mais c'est une question d'accord entre les parties et parfois cela est stipulé différemment dans le contrat de vente.

Un acheteur peut-il "hériter" d'une obligation d'heitel accumulée auparavant ?
Oui — si l'amélioration a été approuvée avant l'achat mais pas encore réalisée, l'obligation passe avec le bien et s'applique à celui qui réalise le droit effectivement.

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Voir aussi le guide complet sur la taxe d'achat 2026 et le guide sur l'impôt sur la plus-value 2026.

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