TVA sur un appartement d'un promoteur 2026

Contrairement à la croyance populaire selon laquelle toute transaction immobilière est exonérée de TVA, cela dépend entièrement de qui est le vendeur. Voici quand la TVA s'applique réellement à l'achat d'un appartement, et quand elle ne s'applique pas.

La règle de base — dépend du statut du vendeur

La TVA (17%) s'applique lorsque le vendeur est un "entrepreneur enregistré" — promoteur, entrepreneur immobilier ou société de construction qui vend des appartements dans le cadre de son activité commerciale régulière. Lorsque le vendeur est un particulier qui n'est pas un entrepreneur (la plupart des transactions de seconde main), la transaction est totalement exonérée de TVA.

Appartement d'un promoteur — TVA incluse dans le prix

Lorsque vous achetez un nouvel appartement auprès d'un promoteur, le prix affiché inclut déjà la TVA — vous ne la payez pas en tant qu'élément séparé, mais elle est intégrée dans le prix final que vous avez vu dans la publicité et dans le contrat. Il est important de s'assurer que la facture reçue détaille l'élément de la TVA, pour des raisons de documentation et parfois pour des besoins de financement.

Appartement de seconde main — totalement exonéré

La vente d'un appartement résidentiel par un particulier qui n'est pas un entrepreneur est entièrement exonérée de TVA — c'est pourquoi les appartements de seconde main, à prix égal, peuvent être "plus avantageux" en termes de TVA qu'un nouvel appartement d'un promoteur, même si la différence est déjà intégrée dans les prix du marché.

Autres cas où la TVA s'applique

Cas où il n'y a pas de TVA

La location d'un appartement résidentiel (même si le bailleur est un entrepreneur) est exonérée de TVA. De même, la vente d'un bien commercial ou de terrain par un particulier qui n'est pas un entrepreneur — la distinction est toujours autour du statut du vendeur, pas du type de bien.

Que se passe-t-il si vous achetez un appartement de seconde main par l'intermédiaire d'un expert ou d'un courtier qui sont des entrepreneurs

Il est important de faire la distinction : l'entrepreneur (le courtier, l'expert) vend un service, pas l'appartement lui-même — la commission de courtage est soumise à la TVA, mais la vente de l'appartement elle-même par le vendeur privé reste exonérée de TVA même si elle est effectuée par l'intermédiaire d'un courtier qui est un entrepreneur enregistré.

Comment cela se traduit dans la comparaison des prix

Lorsque vous comparez un nouvel appartement d'un promoteur à un appartement de seconde main dans la même zone, il est important de se rappeler que le prix de l'appartement neuf inclut déjà la TVA — la comparaison "net à net" nécessite de comprendre que le prix affiché par le promoteur n'est pas "encore 17%" qui s'ajouteront par la suite, mais un montant final qui inclut déjà la taxe.

Questions fréquentes

La taxe d'achat est-elle calculée sur le prix incluant la TVA ou avant?
Sur le prix total, tel qu'il apparaît dans le contrat de vente — la TVA et la taxe d'achat sont deux taxes distinctes, chacune calculée séparément.

Peut-on déduire la TVA payée en tant qu'acheteur privé?
Non — la déduction de la TVA est pertinente uniquement pour les entrepreneurs dans le cadre de leur activité, pas pour les acheteurs d'un appartement résidentiel privé.

Que se passe-t-il si un acheteur achète un appartement d'un promoteur qui n'a vendu que quelques unités et n'est pas considéré comme un "entrepreneur" officiellement?
Le critère est l'activité commerciale réelle, pas la déclaration — si le vendeur agit en tant qu'entrepreneur enregistré dans le cadre de son entreprise, la TVA s'applique même s'il s'agit d'une transaction unique.

Lié

Voir aussi le guide complet sur la taxe d'achat 2026 et le guide de la taxe sur la plus-value 2026.

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