בעשור האחרון המון זוגות ומשפחות בוחנים את האפשרות של מעבר וקניית נדל"ן ביהודה ושומרון.
אלו שבוחרים לעבור ולהתגורר מעבר לקו הירוק עושים זאת בעיקר משיקולים אידיאולוגיים והתיישבותיים.
אנחנו כאן נסקור את כל ההיבטים ברכישת נדל"ן באיו"ש ? מה בעצם רוכשים בקרקע או בנכס וכמובן נסקור את כל ההיבטים של המיסוי מס שבח מס רכישה והיטלי השבחה בעסקה כזו…
הדגשים לעסקת מקרקעין ביהודה ושומרון
קיימים מספר הבדלים משמעותיים בביצוע עסקת מקרקעין ביהודה ושומרון אשר מבדילים אותה מביצוע עסקת מקרקעין בתוך תחום ישראל, חשוב מאוד להבין ולהכיר את המשמעויות לפני שנכנסים לעסקה.
- תהליך הרכישה והמכירה ביהודה ושומרון שונה מההליך הישראלי:
דיני התכנון והבנייה,המיסוי על העסקאות וכמובן רישום העסקה בגופים המנהלים שונים משמעותית מהמקובל בעסקת מקרקעין בתחומי ישראל.
תהליך רכישת דירת יד שנייה בישראל שונה מהתהליך ביהודה ושומרון, לבין רכישת דירת קבלן בארץ.
אל נא לחשוש המדריך יסביר את כל השינויים בין עסקת מקרקעין באיו"ש לבין עסקת מקרקעין בישראל.
- לאילו חוקים עסקה ביהודה ושומרון כפופה ?
הדין הישראלי לא חל על יהודה ושומרון כנ"ל על עסקאות מכר בנדל"ן , בתחומי איו"ש כפוף לחוק הירדני ולצווים של הממשל הצבאי ישראלי.
- היכן מקבלים אישור זכויות על הקרקע ביהודה ושומרון
קיימת חלוקה בקרקעות הנמצאות ביהודה ושומרון החלוקה הינה בין קרקעות בבעלות פרטית לבין קרקעות של המדינה (קרקעות תחת הרכוש הנטוש) אשר מנוהלות על ידי המנהל האזרחי אשר מנהל את הקרקעות שבידי המדינה.
- זכות בר רשות: חלקן של הקרקעות שבידי מדינת ישראל מוענק למבקש לרכוש את הזכויות, זכות בר רשות.
זכות בר רשות מקנה למקבל שימוש בקרקע, מאידך משאירה את הזכות בידי המדינה הסמכות לבקש ממקבל הזכות להתתפנות מהמקרקעין ולחדול להשתמש בה תמורת פיצוי בכל רגע נתון.
- משכנתא ביהודה ושומרון: שיעור המימון למשכנתא אשר הבנק מאשר בעסקת מקרקעין באיו"ש נמוך יותר בהשוואה לעסקה בתוך תחומי מדינת ישראל וזה טיפ חשוב לדעת לפני רכישת דירה באיו"ש.
- מס שבח ומס רכישה ביהודה ושומרון:עסקת נדל"ן ביהודה ושומרון כפופה להוראות מיסוי מקרקעין הישראלי, אך חשוב לוודא שלא מתבצעת דרישת תשלום כפולה על סמך החוק הירדני.
אילו גופים מנהלים את רישום הזכויות ביהודה ושומרון?
המנהל האזרחי – המנהל הינו הגוף הממונה על הרכוש הממשלתי והנטוש ביהודה ושומרון וכמובן מנהל את הקרקעות ביישובי איו"ש.
כתובת המנהל הינו בבית אל מיקוד: 9063101
תפקידיו של המנהל להחליט בנושאים הנוגעים לבעלות על הקרקעות שיהודה ושומרון וכן כל הנושא הקשור לתכנון ובנייה ביהודה ושומרון , וכן להסדיר את נושא רישום זכויות.
לשכת טאבו יו"ש – קיימות 9 שלוחות של המנהל האזרחי שמשמשות בתור לשכת טאבו בשטחי יהודה ושומרון.
החטיבה להתיישבות (החט"ל) בהסתדרות הציונית – החטיבה נמצאת במטה בנימין ומנהלת את הרישום של זכויות המקרקעין בקרקעות שנמצאות תחת המדינה.
כתובת החטיבה להתיישבות הינה המלך ג'ורג' 48 , ירושלים.
חברה משכנת – קיימות המון חברות משכנות המנהלות את נכסיהם ביהודה ושומרון אך לצד זה קיימות שלושה חברות גדולות מאוד שניתנה להן הזכות לנהל בעצמן גם את הרישום כחברה ומשכנת וגם הרישום במנהלת איו"ש.
אילו יישובים מוגדרים מחוץ לקו הירוק?
רשימת היישובים מחוץ לקו הירוק:
| אדורה | גבעת זאב | יצהר | מתתיהו (ייישוב) |
| אורנית | ברקן | כוכב השחר | נגוהות |
| אלון מורה | בת עין | כוכב יעקב | נווה דניאל |
| אלון שבות | גבע בנימין | כפר עציון | נווה דניאל |
| אלפי מנשה | גלגל | כרמי צור | נווה צוף |
| אלקנה | דולב | כרמל(מושב) | סוסיא (ישוב) |
| אפרת | הר אדר | מבוא דותן | עטרת |
| ארגמן (מושב) | היישוב היהודי בחברון | מגדל עוז | עלי |
| אריאל | חומש | מודיעין עילית | עפרה |
| בית אל | חיננית | מעלה מכמש | עתניאל |
| בית אריה – עופרים | חמדת | מחולה | פצאל |
| בית הערבה | חרמש | מעון | קריית ארבע |
| בית חורון | חרשה | מעלה אדומים | קרני שומרון |
| בית יתיר | טלמון | מעלה לבונה | שדמות מחולה |
| ביתר עילית | ייט"ב | מצפה יריחו | שמעה (יישוב) |
| תקוע |
מה נחשב שטח יהודה ושומרון?
איזור יהודה ושומרון כולל את הקרקע שממערב לנהר הירדן ועד לק שביתת הנשק עד שנת 1967 (הקו הירוק) ליהודה ושומרון שמות נוספים כגון: "הגדה המערבית", "יו"ש", איו"ש.
משכנתא לנכס ביהודה ושומרון
כיום ונכון לשנת 2023 מומלץ לבקש מראש אישור עקרוני למשכנתא מהבנקים בישראל בכלל ובפרט שמדובר בנכס שנמצא מחוץ לקו הירוק.
רוב הבנקים בישראל כיום מעמדים את שיעור המימון ביהודה ושומרון סביב 60% אך יש ערים מסויימות כמו מעלה אדומים לדוגמא שזוכות לקבל מימון רגיל כמו הניתן בשטח מדינת ישראל.
כאשר מדובר ברכישת נכס מקבלן רצוי לדעת שהמימון נעשה על "שיותי בנייה" ושיעור המימון הניתן בדרך כלל הינו עד 70% ולכן התשלום המתבצע לקבלן הינו על סמך קצב התקדמות הבנייה.
טיפ חשוב לפני רכישה ביהודה ושומרון מקבלן מומלץ לקבל דוגמת הסכם המכר עם הקבלן ולבצע התאמה עם הבנק הממשכן שיאשר את קצב התשלומים שמוסכם בין הקונה לקבלן.
לעוד מאמרים בנושא הישארו מעודכנים אצלנו באתר.
מוזמנים לגלוש אצלנו בפייסבוק של הרשת.
ברשותנו מאגר נכסים גדול וכמו כן, נכסים למכירה ביהודה ושומרון.
