מהו בעצם הסכם מכר?
הסכם מכר הוא למעשה השלב האחרון בו עורכי הדין המנהלים את העסקה והצדדים אותם הם מייצגים מגיעים להסכמה על כל הדברים החיוניים , על התחייבויות הקונים והמוכרים.
הפרטים הנכללים בהסכם המכר הם פרטים פרטניים ביותר.
- פרטי שני הצדדים כולל תעודת זהות לאימות.
- מועד מסירת הדירה.
- פיצוי מוסכם – פיצוי המוסכם על שני הצדדים במקרה של אי עמידה במסירת הנכס או ביטול החוזה
- מהות ההסכם למכירת הדירה והתחייבות המוכרים
- הצהרת המוכרים כי הם בעלי הנכס ונתוני הנכס נכונים
- סיכום סכומי הכסף ולוחות הזמנים
לחוזה מכר עלולות להיות השלכות כלכליות ומשפטיות לכן יש צורך לפנות לעורך דין מומחה בעל ידע וניסיון בתחום המקרקעין.
חשוב לבחון גם את מצב הנכס, על פניו, לא מדובר בסעיף המופיע בחוזה המכר אך מצבו ההנדסי של הנכס בהחלט יכול להשפיע על סגירת העסקה והחתימה.
יש לבצע מספר בדיקות חשובות שייבחנו את מצבה הפיזי והתכנוני.
- האם קיימות חריגות בנייה?
- האם קיים צו הריסה לנכס?
- האם קיים היתר בנייה לנכס?
- האם ניתן לזהות פגמים גלויים בדירה? (בעיות של רטיבות, סדקים, רצפות רופפות ועוד).
- האם קיימים פגמים נסתרים בדירה? (בעיות במערכת החשמל, הגז הביוב).
באופן עקרוני, אין מסמך סטנדרטי עבור חוזי מכר לנכסים. ומי שאחראי לניסוחם של מסמכים שכאלה, אלו הם עורכי דין מנוסים הפועלים בתחום המקרקעין.
מכיוון שלכל אחד מן הצדדים בעסקה יש אינטרס מסוים ונקודות שחשובות לו
יש לנסח חוזה שיתאים וישרת את שני הצדדים בעסקה.
עוד דרישה היא לעמוד בתנאים הכלליים של חוזה 'סטנדרטי'.
הסכם מכר מקרקעין הוא חוזה לכל דבר, כך שחלים עליו דיני החוזים הכלליים.
חובת תום לב במשא ומתן ובחתימה, למשל, היא היבט הקיים בכל חוזה, לרבות חוזה מכר מקרקעין. דרישה זו מחייבת את המוכר לגלות כל דבר הידוע לו על הנכס, גם אם הדבר נוגד את האינטרסים שלו.
חוזה מכר מקרקעין לא מסתיים עם חתימת החוזה – מימוש החוזה הוא בהעברת הזכות על הנכס, ואת הזכות הזו חובה לרשום בלשכת רישום מקרקעין.
לשכת הרישום הממשלתית היא הרשות הממשלתית המנהלת את רישום הזכויות הקשורות למקרקעין (בין היתר).
לסיכום, הסכם מכר מקרקעין הוא החוזה הנחתם בין הצדדים קרי המוכר לצד הקונה של נכס מקרקעין.
לשון החוק דורשת סעיפים מסוימים ונוספים על דיני החוזים לטובת הסכם מכשר שכזה, על מנת להגן על הצדדים בעסקה כה גדולה ומשמעותית. חשוב לבצע בדיקות נרחבות לפני חתימה על חוזה מכר, ולוודא כי כל הסעיפים הנדרשים נמצאים בחוזה לפני חתימה.