מס רכישה דירה שלישית 2026 — 8% מהשקל הראשון
הרבה משקיעים מגיעים אלינו עם הנחה שגויה: שמס הרכישה עולה מדרגה עם כל דירה נוספת. שדירה שנייה היא 8%, שלישית 10%, רביעית עוד יותר. זה פשוט לא נכון.
מבחינת מס רכישה יש בישראל שתי קטגוריות בלבד: דירה יחידה ודירה נוספת. דירה שנייה, שלישית, חמישית ושמינית — כולן נכנסות לאותה קטגוריה ומחויבות באותם שיעורים בדיוק. מבחינת מס הרכישה, אין הבדל בין המשקיע הראשון למשקיע הוותיק.
במאמר הזה נסביר מה המדרגות באמת, מה כן משתנה כשתיק הנכסים גדל, ואיפה נמצאות ההזדמנויות להפחית את המס באופן לגיטימי.
כמה המס באמת יעלה לכם בעסקה?
מחשבון מס הרכישה מפרט את החיוב לפי מדרגות, ומחשבון מס השבח מחשב את הרווח הריאלי החייב. שניהם ללא הרשמה.
למחשבון מס רכישה ← | למחשבון מס שבח ←
המדרגות לדירה נוספת — 2026
| שווי הנכס | שיעור המס |
|---|---|
| עד 6,055,070 ₪ | 8% — מהשקל הראשון |
| מעל 6,055,070 ₪ | 10% |
אין מדרגת פטור. המס נגבה מהשקל הראשון. זה ההבדל המהותי מדירה יחידה — ולא מספר הדירות שכבר בבעלותכם.
דוגמאות
דירה ב-1,500,000 ₪: 120,000 ₪ — בין אם זו הדירה השנייה או השישית.
דירה ב-2,000,000 ₪: 160,000 ₪.
דירה ב-2,500,000 ₪: 200,000 ₪.
דירה ב-7,000,000 ₪: 6,055,070 × 8% = 484,406 ₪, ועוד 944,930 × 10% = 94,493 ₪. סה"כ 578,899 ₪.
הפער מול דירה יחידה
| שווי | דירה יחידה | דירה נוספת | הפרש |
|---|---|---|---|
| 1,500,000 ₪ | 0 ₪ | 120,000 ₪ | 120,000 ₪ |
| 2,000,000 ₪ | 744 ₪ | 160,000 ₪ | 159,256 ₪ |
| 2,500,000 ₪ | 20,538 ₪ | 200,000 ₪ | 179,462 ₪ |
| 3,000,000 ₪ | 45,538 ₪ | 240,000 ₪ | 194,462 ₪ |
הפער הזה — בין 120 ל-195 אלף שקל — הוא בדיוק הסיבה שרוכשים שמתכננים להרחיב תיק צריכים לבנות אותו לתוך החישוב הכלכלי מראש, ולא לגלות אותו בשלב החוזה.
אז מה כן משתנה למשקיע מרובה נכסים
מס הרכישה אינו משתנה, אבל שלושה דברים אחרים כן — וכולם רלוונטיים לכדאיות.
1. פטור מס השבח נסגר
הפטור ממס שבח לדירת מגורים יחידה אינו זמין למי שמחזיק מספר דירות. במכירה תשלמו 25% על השבח הריאלי. אם הדירה נרכשה לפני 1.1.2014, יחול חישוב לינארי מוטב שיפחית משמעותית את החיוב בפועל — ככל שהרכישה מוקדמת יותר, החלק הפטור גדול יותר. מחשבון מס השבח שלנו מטפל בזה במדויק.
2. מיסוי הכנסות השכירות
ככל שתיק הנכסים גדל, סביר שתחרגו מתקרת הפטור על הכנסות שכירות למגורים. אז תידרשו לבחור בין מסלול המס המופחת על מחזור השכירות לבין מסלול המס השולי עם ניכוי הוצאות ופחת. הבחירה אינה טריוויאלית ותלויה בגובה ההכנסות, בהוצאות בפועל ובשיעור המס השולי שלכם.
נקודה שראוי להכיר: פחת שנוכה לאורך השנים מתווסף לשבח בעת המכירה. כלומר חלק מההטבה השוטפת חוזרת בסוף הדרך.
3. מס יסף
הכנסות גבוהות, לרבות שבח ממכירת נכסים, עשויות לחצות את הסף שמעליו חל מס יסף. זה תלוי בכלל ההכנסה השנתית שלכם ולא בעסקה הבודדת, ולכן שווה לתאם את מועדי המכירות עם רואה חשבון ולא למכור שתי דירות באותה שנת מס בלי לחשב.
מה כן יכול להוריד את המס
מסלול משפר דיור
אם הדירה החדשה מיועדת להחליף דירה קיימת — כלומר אתם משפרי דיור ולא מרחיבים תיק — תוכלו להיחשב כבעלי דירה יחידה, בתנאי שתמכרו את הדירה הקודמת בתוך 18 חודשים מיום רכישת החדשה.
שימו לב לסיכון, והוא אמיתי: אם לא מכרתם במועד, ההטבה מתבטלת רטרואקטיבית ותידרשו להשלים את ההפרש בדיעבד. במעבר ממדרגות דירה יחידה ל-8% על דירה ב-2.5 מיליון, מדובר בכ-180 אלף שקל שמגיעים כשהכסף כבר בדירה.
המסקנה: מסלול משפר דיור הוא כלי מצוין למי שבאמת מתכוון למכור, ומלכודת למי ש"אולי ימכור".
רכישה על שם ישות אחרת
לעיתים עולה הרעיון לרכוש דירה על שם ילד בגיר, הורה או חברה. זה אפשרי במקרים מסוימים אבל רחוק מלהיות פתרון קסם: לכל מסלול יש השלכות משלו — על מס הרכישה, על מס השבח בעתיד, על הזכאות של אותו אדם לדירה יחידה משלו, ועל היכולת לקבל משכנתה. זה תחום שדורש ייעוץ פרטני ולא כלל אצבע.
החישוב הכלכלי האמיתי
8% מס רכישה על דירה להשקעה הם לא הוצאה שולית. בשוק הישראלי, שבו תשואת שכירות ברוטו נעה בדרך כלל סביב 3%–4%, מדובר בכשנתיים של הכנסה — לפני הוצאות, לפני ריקנות ולפני תחזוקה.
הדרך הנכונה להסתכל על זה: מס הרכישה הוא חלק מעלות הכניסה, בדיוק כמו שכר טרחת עורך דין ודמי תיווך, והוא מאריך את נקודת האיזון של ההשקעה. משקיע שמחשב תשואה על מחיר הדירה בלבד מקבל מספר יפה ולא נכון.
מצד שני — ויש צד שני — מס הרכישה הוא הוצאה מוכרת בחישוב מס השבח במכירה. הוא מקטין את השבח החייב, ולכן חלק ממנו חוזר אליכם בהמשך בדמות מס שבח נמוך יותר. זו סיבה מצוינת לשמור כל אישור תשלום ולא לאבד אותו בין העסקאות.
תרחיש מלא: מה באמת עולה דירה שלישית
נניח משקיע שרוכש דירה שלישית ב-2,200,000 ₪ באזור מעלה אדומים או בית שמש, לצורך השכרה. נפרק את מלוא עלות הכניסה, לא רק את המחיר.
| רכיב | סכום משוער |
|---|---|
| מחיר הדירה | 2,200,000 ₪ |
| מס רכישה (8%) | 176,000 ₪ |
| שכר טרחת עורך דין | 15,000–25,000 ₪ |
| דמי תיווך | עד 2% + מע"מ |
| פתיחת תיק משכנתה ושמאות | 3,000–6,000 ₪ |
| שיפוץ והכנה להשכרה | משתנה |
מס הרכישה לבדו הוא כ-8% מהמחיר, ועם שאר העלויות הנלוות מגיעים בקלות ל-10%–11% מעל מחיר המודעה.
אם שכר הדירה החודשי הוא 4,800 ₪, ההכנסה השנתית ברוטו היא 57,600 ₪ — כ-2.6% מהמחיר. אחרי ניכוי ארנונה בתקופות ריקנות, תחזוקה, ביטוח וניהול, התשואה נטו יורדת. במונחים האלה, מס הרכישה לבדו שקול לכשלוש שנות הכנסה נטו.
זה לא אומר שההשקעה לא כדאית — זה אומר שהחישוב חייב לכלול אותה. משקיע שמחשב "תשואה של 2.6%" על מחיר הדירה בלבד מקבל מספר שאינו משקף את המציאות, ונקודת האיזון שלו רחוקה יותר ממה שהוא חושב.
מתי כדאי לשקול מסלול אחר
כשמס הרכישה מגיע ל-8%, שווה לבחון אם יש מסלול טוב יותר להשיג את אותה מטרה כלכלית.
מכירה וקנייה במקום הוספה. אם המטרה היא לשדרג את איכות התיק ולא להגדיל אותו, מסלול משפר דיור עשוי לחסוך את מרבית המס — בתנאי שאתם באמת מתכוונים למכור בתוך 18 חודשים.
השקעה עקיפה. קרנות ריט ואפיקי השקעה אחרים בנדל"ן אינם מחויבים במס רכישה. הם כמובן שונים לגמרי מבעלות ישירה מבחינת שליטה, מינוף ותשואה — אבל שווה להכיר את ההשוואה.
תזמון. אם אתם ממילא צפויים למכור נכס קיים בשנה הקרובה, סדר הפעולות משנה. מכירה לפני הרכישה עשויה למקם אתכם במדרגות דירה יחידה מלכתחילה, בלי להסתמך על מסלול משפר דיור ועל לוח הזמנים שלו.
שאלות נפוצות
יש לי חצי דירה בירושה — זה נחשב? החזקה בחלק מדירה עשויה להשפיע על הסיווג, בהתאם לשיעור ההחזקה ולנסיבות. זה אחד המקרים שבהם כלל האצבע לא עובד וצריך בדיקה פרטנית.
הדירה השלישית היא בחו"ל — זה משנה? ההתייחסות לדירה בחו"ל שונה מדירה בישראל ותלויה בנסיבות. אל תניחו שהיא "לא נספרת".
האם מס הרכישה שונה בדירה שנרכשת מקבלן? לא. השיעורים זהים. מה שכן שונה הוא התזמון — מועד העסקה הוא יום חתימת ההסכם ולא יום המסירה, ולכן דרישת התשלום מגיעה על מלוא שווי הדירה תוך חודשיים, הרבה לפני שהבנייה הסתיימה.
רכשתי דירה שלישית בפינוי-בינוי — יש הקלה? להתחדשות עירונית יש כללי מיסוי ייחודיים שתלויים במעמדכם בפרויקט — דייר קיים או רוכש מבחוץ. זה תחום נפרד שדורש בדיקה פרטנית ולא נכנס למדרגות הרגילות.
קניתי דירה שלישית ומכרתי את הראשונה — מגיע לי החזר? אם עמדתם בתנאי משפר דיור, ייתכן מאוד שכן. ראו את המאמר שלנו על החזר מס רכישה.
לחשב את המספר שלכם
המדרגות הן הכלל; הסכום שתשלמו תלוי בשווי המדויק ובמעמד שלכם. מחשבון מס הרכישה שלנו מחשב לפי מדרגות 2026, מציג פירוט מלא של כל מדרגה בנפרד, ומשווה זה לצד זה כמה הייתם משלמים כדירה יחידה, כדירה נוספת וכעולה חדש.
קראו גם: מחשבון מס שבח · מס רכישה דירה ראשונה · מתי משלמים מס רכישה · מס רכישה דירה שלישית · החזר מס רכישה · מס רכישה לנכה · דירות למכירה במעלה אדומים · משרד תיווך בירושלים
רוצים לדבר עם מישהו?
מרכז הנכסים מלווה רוכשים ומוכרים בירושלים, מעלה אדומים, בית שמש ובקעת הירדן. אם אתם באמצע עסקה ורוצים לדעת מה המס האמיתי שלכם — דברו איתנו: 054-249-8166 או בוואטסאפ. הייעוץ הראשוני ללא עלות.
המידע כאן הוא הסבר כללי ואינו ייעוץ מס. המדרגות תקפות מ-16.1.2026 והוקפאו בחוק ההסדרים 2025–2027. לפני חתימה היוועצו בעורך דין מקרקעין ואמתו מול הסימולטור הרשמי של רשות המסים.